小区物业管理个人工作计划1

　　我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20xx年工作展望情况。

　　一、环境绿化

　　植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；

　　对区域内的树木进行整形修剪。

　　二、环境保洁

　　做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

　　小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报****。

　　三、安全

　　住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；

　　严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；

　　大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；

　　燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；

　　小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向*部门、110举报。

　　四、公共秩序

　　代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

　　门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；

　　对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要**共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

　　避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

　　夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

　　五、维修

　　我们在**管理处人员进行上门维修服务业务培训，20xx年将更好、更快的为住户服务。

　　六、文化宣传

　　我们以后将在物业费通知单背面上，将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出；

　　开放百合园qq群，开通物业，发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通；

　　与社区联合放露天电影，代发老年人活动票；

　　建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重；

　　发动住户爱心捐助，让爱心传递，让温暖汇聚；

　　对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务；

　　增设两个公益宣传栏（别墅区），通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据；

　　调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境；

　　为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布，体验分享的快乐，通过物品交换让你结织更多朋友；

　　节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。

　　七、其它

　　管道天然气报装，为业主解决实际生活需求；

　　代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿；

　　计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。

　　我们的各方面已向正常轨道运行，但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200—300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的`工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务（保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋）基础上，加强与外联单位横向合作、**部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。

　　再次感谢各位业主对我们的**和帮助，我们对居上百合园小区建设和管理充满信心，我们将感恩于心，回报于行，继往**，为业主和物业使用人排忧解难！

小区物业管理个人工作计划2

　　我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20xx年工作展望情况。

　　一、环境绿化

　　植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；

　　对区域内的树木进行整形修剪。

　　二、环境保洁

　　做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

　　小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报****。

　　三、安全

　　住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；

　　严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；

　　大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；

　　燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；

　　小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向*部门、110举报。

　　四、公共秩序

　　代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

　　门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；

　　对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要**共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

　　避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

　　夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

　　五、维修

　　我们在**管理处人员进行上门维修服务业务培训，20xx年将更好、更快的为住户服务。

　　六、文化宣传

　　我们以后将在物业费通知单背面上，将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出；

　　开放百合园qq群，开通物业，发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通；

　　与社区联合放露天电影，代发老年人活动票；

　　建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重；

　　发动住户爱心捐助，让爱心传递，让温暖汇聚；

　　对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务；

　　增设两个公益宣传栏（别墅区），通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据；

　　调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境；

　　为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布，体验分享的快乐，通过物品交换让你结织更多朋友；

　　节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。

　　七、其它

　　管道天然气报装，为业主解决实际生活需求；

　　代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿；

　　计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。

　　我们的各方面已向正常轨道运行，但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200—300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务（保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋）基础上，加强与外联单位横向合作、**部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。

　　再次感谢各位业主对我们的**和帮助，我们对居上百合园小区建设和管理充满信心，我们将感恩于心，回报于行，继往**，为业主和物业使用人排忧解难！

小区物业管理个人工作计划3

　　20xx年，xx物管处的日常工作在公司**下和开发商**的正确指导下得以顺利开展，保安、工程、清洁、客服等工作方面的质量都有明显的改善与提高，但在小区车辆秩序的管理、公共设施设备维保的管理、部门内部员工队伍的建设等方面比较薄弱。20xx年将是我们物业管理工作计划全面提升的一年，我们将针对所欠缺与不足方面努力补上，全面提高，跟上公司和发展商的发展要求。特制定了20xx年物业管理工作计划：

　　一、保安管理

　　1）做好小区的治安管理，维护良好的治安秩序。

　　2）对各规章**和岗位职责进行学习，特别是新入职队员的`培训。继续做好小区内安全保卫工作，确保小区的正常秩序，给业主提供一个安全、舒适、幽雅的居住环境。确保小区六年无任何刑事案件发生。

　　3）加强部门内部力量的梯队建设，努力培养骨干力量。

　　4）做好小区的消防安全工作，力求做到全年无任何消防安全事故。

　　5）加大军事训练力度，在20xx年度中使部门员工的整体军事素质得到质的提高。

　　6）以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确保安部各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热情，促进工作有效完成。

　　二、工程维护保养管理

　　1）对整个小区的电气、给排水、消防、对讲**及公共设施等设备设施的运行管理、维修和保养，确保小区的各项设备设施正常工作。

　　2）加强对装修户进行**管理。

　　3）向业主提供有偿服务。

　　三、环境卫生的管理

　　1）环境卫生方面，我们根据小区实际情况，主要针对河道的清洁加强对树叶、青苔打捞。确保河水清澈透明。

　　2）要求保洁部制定严格的工作计划，结合保洁工作程序与考核办法，对清洁工作进行**检查。继续对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，确保小区的卫生清洁美观。

　　3）要求保洁部按照开发商的要求进行。

　　四、客服管理

　　1）继续加强客户服务水平和服务质量，业主满意率达到95%左右。

　　2）进一步提高物业收费水平，确保收费率达到96%左右。

　　3）密切配合各部门工作，及时、妥善处理业主纠纷和意见、建议。

　　4）完善客服**和流程，部门基本实现**化管理。

　　5）加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显著提高。

　　根据公司培训方针，制定客服管理培训工作计划，提高服务意识、业务水平。有针对性的开展员工素质教育，促进员工爱岗敬业。对员工从服务意识、礼节礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训，并在实际工作中检查落实，提高管理服务水平和服务质量，提高员工队伍的综合素质。

　　五、完善管理处日常管理

　　开展便民工作，提高业主满意度，以**规范日常工作，完善小区治安、交通、绿化、公共设施设备的维保，让业主满意，大力开展家政清洁服务、花园养护、水电气维修等有偿服务，在给业主提供优质服务的同时也增加管理处的多种经营创收。

　　六、根据公司年度计划，创建文明**小区。

　　根据公司年度管理工作计划，20xx年的工作重点还是继续抓好物业安全管理，强化服务意识，规范服务标准，严格按照国家、市级各部门制定的各项法律、法规以及公司制定的各项规范性**严格执行，逐项整改完善。根据《绩效考核**》中日常工作考核标准**各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。拟定业主车辆按规定停放到位可行性方案。配合开发商各项销售活动的开展，**相关部门做好准备工作。

　　20xx年xx物管处将以务实的物业服务工作态度，以东湖物业管理公司一级资职物业管理水平和公司的整体工作方针为方向，以开发商的重点工作为中心，保质保量完成各项工作任务及考核指标，全心全意为业主服务，在服务质量提升中创出佳绩。

小区物业管理个人工作计划4

　　我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20xx年工作展望情况。

　　一、环境绿化

　　植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；

　　对区域内的树木进行整形修剪。

　　二、环境保洁

　　做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

　　小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报****。

　　三、安全

　　住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；

　　严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；

　　大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；

　　燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；

　　小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向*部门、110举报。

　　四、公共秩序

　　代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

　　门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；

　　对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要**共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

　　避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

　　夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

　　五、维修

　　我们在**管理处人员进行上门维修服务业务培训，20xx年将更好、更快的`为住户服务。

　　六、文化宣传

　　我们以后将在物业费通知单背面上，将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出；

　　开放百合园qq群，开通物业，发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通；

　　与社区联合放露天电影，代发老年人活动票；

　　建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重；

　　发动住户爱心捐助，让爱心传递，让温暖汇聚；

　　对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务；

　　增设两个公益宣传栏（别墅区），通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据；

　　调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境；

　　为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布，体验分享的快乐，通过物品交换让你结织更多朋友；

　　节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。

　　七、其它

　　管道天然气报装，为业主解决实际生活需求；

　　代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿；

　　计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。

　　我们的各方面已向正常轨道运行，但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200—300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务（保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋）基础上，加强与外联单位横向合作、**部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。

　　再次感谢各位业主对我们的**和帮助，我们对居上百合园小区建设和管理充满信心，我们将感恩于心，回报于行，继往**，为业主和物业使用人排忧解难！

小区物业管理个人工作计划5

　　我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20xx年工作展望情况。

　　一、环境绿化

　　植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏;

　　对区域内的树木进行整形修剪。

　　二、环境保洁

　　做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

　　小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报****。

　　三、安全

　　住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助;

　　严格进出管理，请住户在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品;

　　大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件;

　　燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响;

　　小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱;文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向*部门、110举报。

　　四、公共秩序

　　代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

　　门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询;

　　对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要**共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

　　避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

　　夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

　　五、维修

　　我们在**管理处人员进行上门维修服务业务培训，20xx年将更好、更快的为住户服务。

　　六、文化宣传

　　我们以后将在物业费通知单背面上,将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出;

　　开放百合园qq群：xx、msn群：xx@bbqun.com，开通物业blog(qq群内有地址)，发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通;

　　与社区联合放露天电影，代发老年人活动票;

　　建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重;

　　发动住户爱心捐助，让爱心传递,让温暖汇聚;

　　对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务;

　　增设两个公益宣传栏(别墅区)，通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据;

　　调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境;

　　为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布,体验分享的快乐,通过物品交换让你结织更多朋友;

　　节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。

　　七、其它

　　管道天然气报装，为业主解决实际生活需求;

　　代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿;

　　计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。

　　我们的各方面已向正常轨道运行,但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务(保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋)基础上，加强与外联单位横向合作、**部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。

　　再次感谢各位业主对我们的**和帮助，我们对居上百合园小区建设和管理充满信心，我们将感恩于心，回报于行，继往**，为业主和物业使用人排忧解难!

小区物业管理个人工作计划5篇扩展阅读

小区物业管理个人工作计划5篇（扩展1）

——小区物业管理工作计划5篇

小区物业管理工作计划1

　　根据城市物业管理的现状，物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高管理处的业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定管理处工作计划

　　一、充分发挥物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识

　　1、每半月召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声p意见或合理化建议或批评。

　　2、不定期开展团队活动。**员工进行爱卫生p爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。

　　二、转变思想，端正态度，牢树为业主（住户）服务意识

　　转变守旧走老路，凡事“等p要p靠”的思想，树立以业主为中心全新的服务理念。

　　三、激活管理机制

　　1、管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向**负责，必要时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。

　　2、管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主的声音。

　　3、制定切实可行的管理措施，推行“首**任制”。

　　4、健全完善管理处规章**，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核**、内部员工奖惩**等。

　　5、月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

　　6、完善用人**，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。

　　7、加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。

　　四、严格管理，提高管理水平和服务质量

　　1、小区业主向*物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回率100%。

　　2、小区业主对服务工作的满意率达90%以上。

　　3、急修及时，返工p返修率不高于2%。

　　4、治安p车辆p消防管理无重管理责任事故发生。

　　5、房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。

　　6、管理处拟由业主员会成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。

　　7、本年度记录p资料保存完整，及时归档。

　　8、物业管理服务费收缴率达98%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。

　　五、加培训力度，注重培训效果

　　管理处挑选精兵强将，成立以**为主的培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训新入职培训

　　为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况（如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势），熟悉公司的各项规章**（如考勤**，奖惩**、考核**等），掌握基本的服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等），掌握岗位工作的具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。

　　1、岗前培训内容：公司规章**、《员工手册》、《员工礼益范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的**机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。

　　2、在职培训

　　培训内容

　　1）物业公司的各项规章**

　　2）公司的《员工手册》

　　3）企业发展、公司规划、公司理念、**机构

　　4）各部门相关的专业知识

　　通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。

　　六、提升物业服务品牌，树优质服务新形象

　　1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。

　　2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。

　　3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重安全责任事故。

　　4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加监管力度，力争在此方面有较的改观。

　　5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密**、借查等规章**。

　　6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理；对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。

　　7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的'培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。

　　七、开展多种经营与措施

　　管理处将加对欠款业主的催交力度，有选择地对顽固业户采取一定措施，每月统计，落实到人。另外，管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建“社区经济圈”，力争实现管理费收支平衡。

　　1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关**和有效措施，定人定岗，把业主托代为出租的房屋及便民服务**搞活管好。

　　2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。

　　3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格**办公用品的采购与支出。

　　4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。

　　八、其它工作

　　1、关注、督促房地产公司对小区屋面防水、供暖工程遗留问题的解决。

　　2、充分利用辖区派出所治安群防群治，建立完善联防预警机制。

小区物业管理工作计划2

　　我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20xx年工作展望情况。

　　一、环境绿化

　　1、植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；

　　2、对区域内的树木进行整形修剪。

　　二、环境保洁

　　1、做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

　　2、小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报****。

　　三、安全

　　1、原门岗24小时服务电话：“2621909”从20xx年3月1日起变更为“2611833”；

　　2、住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；

　　3、管理处通过代租房屋，做好流动人口登记工作，租金与去年同期对比3房增加200～300元达到1500元左右，2房增加250～300元达到1000元左右，1房增加200元以上达到750元左右，请大家出租务必找物业，必将令你满意！电话：3058970（小莫）；

　　4、严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；

　　5、大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；、燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；

　　6、小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向*部门、110举报。

　　四、公共秩序

　　1、代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

　　2、门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；、对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要**共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

　　3、避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

　　4、夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

　　五、维修

　　我们在**管理处人员进行上门维修服务业务培训，20xx年将更好、更快的为住户服务。

　　六、文化宣传

　　1、我们以后将在物业费通知单背面上，将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出；、与社区联合放露天电影，代发老年人活动票；

　　2、建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重；

　　3、发动住户爱心捐助，让爱心传递，让温暖汇聚；

　　4、对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务；

　　5、增设两个公益宣传栏（别墅区），通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据；

　　6、调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境；

　　7、为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布，体验分享的快乐，通过物品交换让你结织更多朋友；

　　8、节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。

　　七、其它

　　1、管道天然气报装，为业主解决实际生活需求；

　　2、代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿；

　　3、计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。

　　我们的各方面已向正常轨道运行，但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务(保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋)基础上，加强与外联单位横向合作、**部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。

　　再次感谢各位业主对我们的**和帮助，我们对居上百合园小区建设和管理充满信心，我们将感恩于心，回报于行，继往**，为业主和物业使用人排忧解难！

小区物业管理工作计划3

　　1 很抓团队的廉正建设、工作纪律

　　1.1全体人员参加军训

　　1.2定期思想交流总结

　　1.3建立经理信箱,接收各员工建议

　　2 交收楼工作

　　3 建立客户满意度****

　　3.1制定**问卷

　　3.2定期发出**问卷

　　3.3统计问卷,制定改正措施并加以实施4 完善管理**

　　4.1根据新的工作要求,拟定各部工作标准

　　4.2根据工作标准,拟定操作程序

　　4.3试行半年,根据实际效果对标准和程序 进行调整

　　5 完善小区标识工作

　　5.1对小区现有的标识进行修整

　　5.2完成地下停车场标识的设计

　　5.3完成地下停车场标识的制作安装

　　5.4完成四区的标识及安装

　　6 公共区域管理

　　6.1分批对各违章搭建、改变外立面等违 规行为给予纠正

　　6.2对小区各建筑小品进行维护保养

　　6.3在各栋走火通道设置清洁工具房

　　*美化各层生活垃圾房

　　6.5**走廊绿化植物的改善

　　6.6**走廊拆灯后的修缮工作

　　6.7各层防火门消音工作

　　6.8消火栓、水表箱修缮工作

　　6.9协助项目完成对1517间水池补漏

　　6.10协助项目对中心区水池修改工作

　　7 社区文化建设

　　7.1业主通讯开刊

　　7.2温馨活力夜(妇女节)

　　7.3春季健康咨询活动讲座

　　7.4亲亲孩子天·儿童节

　　7.5端午节活动

　　7.6活力夏日暑假SHOW

　　7.7第二届圆满南湖中秋夜

　　7.8南湖半岛与您齐心毅力向前(重阳节)

　　7.9开心**夜

　　7.10配合销售部的活动安排

　　8 节能工作

　　8.1节能方案的确定、审批、申购

　　8.2**廊节能改造

　　8.3公共区域计量表设置工作

　　8.4地下停车场、路灯节能改造

　　8.5走火通道、楼层电梯大堂节能改造9 开源工作

　　9.1商铺招租

　　9.2洗车、车辆保养

　　9.3建立小区保健站

　　9.4家政服务项目的增设

　　9.5建立完善小区商务中心、租赁中心

　　9.6工程、绿化有偿服务项目丰富

　　10 B2地块的工作

　　10.1前期工作的介入

　　10.2**、操作程序、收楼文件的确定 10.3管理处的装修、小区标识的设置 10.4物品的购置 10.5人员的招聘、培训

　　10.6楼宇的接管验收

　　10.7外环境绿化工程

　　10.8楼宇开荒清洁 10.9交楼工作

　　11 住户中心工作安排

　　11.1空置单位的管理

　　11.2完善业主档案

　　11.3费用催缴工作

　　11.4处理客户投诉问题及跟进工作

　　12 工程部工作安排

　　12.1完善各设备房的标识、**上墙、 落实责任人、保持良好的清洁环境 12.2电梯、供电设备等设备年检工作

　　12.3供电负荷评估

　　12.4各活动的水电、灯饰安装

　　12.4高标准完成设备日常维修保养工作13 绿化部工作安排

　　13.1完成四区外环境绿化工程 13.2完成边坡绿化工程

　　13.3完成中心区落叶植物的改造工作 13.4完成会所外环境绿化工程

　　13.5完成售楼部、苗圃植物的移植工作 13.6高质量完成植物日常养护工作14 清洁部工作安排

　　14.1高标准完成交楼单位的开荒清洁 14.2除“四害”工作

　　14.3二次供水水池清洗

　　14.4外墙清洗

　　14.5高标准完成小区日常清洁工作15 安管部工作安排

　　15.1协助各部门军训

　　15.2**竞争上岗

　　15.3八一军事汇演

　　15.4小区消防演习

　　15.5笔试考核

　　15.6高标准完成小区日常安管工作

　　16 年中物业公司总结

　　17 年终绩效考核工作安排

小区物业管理工作计划4

　　一、指导思想与工作目标

　　xx年是后勤产业集团公司深入和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，胆、积极、稳妥地推进中心的和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。

　　二、基本工作思路

　　今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做。因此，年度工作计划的重点是物业服务中心，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章**。二是积极创造市场准入条件，尽快与市场接轨，力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做的目标。

　　三、具体实施办法

　　1、对现有的**进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理**和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和**，建立规范化的工作质量标准，逐步向xx质量标准体系接轨。

　　2、完善**考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的**和**措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。

　　3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相**的立核算单位。

　　4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。

　　5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提**化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。

　　6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。xx等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。

小区物业管理工作计划5

　　一、环境绿化

　　植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；

　　对区域内的树木进行整形修剪。

　　二、环境保洁

　　做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

　　小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报****。

　　三、安全

　　住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；

　　严格进出管理，请住户在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；

　　大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；

　　燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；

　　小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向*部门、110举报。

　　四、公共秩序

　　代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

　　门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；

　　对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要**共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

　　避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

　　夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

　　五、维修

　　我们在**管理处人员进行上门维修服务业务培训，20__年将更好、更快的为住户服务。

小区物业管理个人工作计划5篇（扩展2）

——小区物业管理新年工作计划(二)份

　　小区物业管理新年工作计划 1

　　尊敬的业主、物业使用人：

　　我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20XX年工作展望情况。

　　一、环境绿化

　　植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；对区域内的树木进行整形修剪。

　　二、环境保洁

　　做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报****。

　　三、安全

　　原门岗24小时服务电话：“2621909”从20XX年3月1日起变更为“2611833”；住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；管理处通过代租房屋，做好流动人口登记工作，租金与去年同期对比3房增加200～300元达到1500元左右，2房增加250～300元达到1000元左右，1房增加200元以上达到750元左右，请大家出租务必找物业，必将令你满意！电话：3058970（小莫）；严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向**部门、110举报。

　　四、公共秩序

　　代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要**共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

　　避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

　　夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

　　五、维修

　　我们在**管理处人员进行上门维修服务业务培训，20XX年将更好、更快的为住户服务。

　　六、文化宣传

　　我们以后将在物业费通知单背面上，将小区住户一些出租信息\安全提示\小区通告登出；开放百合园qq群开通物业blog（qq群内有地址），发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通；与社区联合放露天电影，代发老年人活动票；建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重；发动住户爱心捐助，让爱心传递，让温暖汇聚；对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务；增设两个公益宣传栏（别墅区），通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据；调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境；为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布，体验分享的快乐，通过物品交换让你结织更多朋友；节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。

　　七、其它

　　管道天然气报装，为业主解决实际生活需求；

　　代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿；

　　计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。

　　我们的各方面已向正常轨道运行，但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200—300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务（保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋）基础上，加强与外联单位横向合作、**部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。

　　再次感谢各位业主对我们的**和帮助，我们对居上百合园小区建设和管理充满信心，我们将感恩于心，回报于行，继往**，为业主和物业使用人排忧解难！

　　小区物业管理新年工作计划 2

　　现在的我已经是在一家不错的物业公司担任经理的职务了，负责几个小区的物业管理，小区物业管理的好坏直接和影响到小区居民生活质量的好坏，所以我的工作就显得愈发的重要起来。

　　自从我在毕业工作后，在物业管理工作开始，我从一个小小的物业管理员走到经理职位，是付出了艰辛的努力的。我在工作上和业务上已经完全的熟悉摸透了物业管理的步骤了，只要我按照我制定的工作计划来施行，那么我的工作就好做很多。有效实施各项业务工作，现拟定以下工作计划：

　　一、xx项目

　　1、跟进第7幢破裂玻璃门扇的安装。

　　2、督促整理好第12—15幢（共36户，已收楼32户）房屋档案资料。

　　3、跟进部分绿化植物的补种和改造。

　　4、做好外围红线报警的使用与维护，包括内外围两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。

　　5、制定安全警报现场跟踪与核实，明确**警报及记录操作相关要求，避免作业疏忽。

　　6、督促做好12—15幢相关附属工程，包括**层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确（公司要求**车位出售）、园林绿化、保安室、**室、仓库等工作的完善。

　　7、跟进落实好会所泳池的开张营业，并做好相应的管理与维护工作，包括门票发售、泳池水质处理等。

　　8、跟进做好小区健身器材的安装。

　　9、督促做好各种费用的追收。

　　二、三个小区公共事务方面

　　1、回顾三个小区从去年7月份以来各方面情况，以对比分析、寻找差距，为下一步工作提高作出更可行的具体措施。

　　2、制定《保安器材管理规定》，包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等，并认真贯彻实施，明确责任关系，谁损坏谁负责，杜绝各种不合理使用现象。

　　3、全面推行租赁经营服务工作，召开全体工作人员总动员会，明确租赁服务意义目的，**思想，集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程，确保工作正常进展。

　　4、为提高费用收缴率，确保财务良性循环，以专题会议形式**各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工作流程》。

　　5、以专题会议形式，**三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习《案例**管理**》、《案例**操作流程图》及相关作业表格，明确责任关系，杜绝各种同类负面案例再次发生，全面提高管理服务质量。

　　三、xx华庭项目

　　1、拟定"xx华庭首届业主委员会成立方案"及筹备会一系列工作措施，为创建"市优"工作打好基础。

　　2、做好个别岗位人员调整和招聘工作（如：绿化组长到位、管理处负责骨干到位等），确保项目工作正常运行。

　　3、全力抓好30—35幢物业移交工作，确保业主满意。

　　4、督促管理处及时做好26—29幢摩托车位车牌的制作及安装；并督促管理处及时颁发通知，要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续，该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保安做好落实工作。

　　5、督促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作。

　　6、督促工程部做好30—35幢相关附属工程，如：道路、园林绿化、**中心、仓库、车位规划等。

　　7、继续跟进26—29幢绿化种植工作。

　　四、xx居项目

　　1、督促做好第五期共7幢对讲机故障检修。

　　2、督促做好第一期、第二期部分楼梯个别部位的朽木处理，维护物业的完好。

　　3、对第三期部分摩托车不配合管理工作进行加强，发挥标识识别作用，强化凭办理租赁手续方可停放，加强收费工作。

　　4、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作，杜绝各种长期免费停车现象，维护秩序正常。

　　5、督促全面检测该项目红外报警系统情况，找出问题所在，并做好相应改善，确保系统的灵敏度和正常运行。

　　6、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除，以免影响整体观容。

　　7、督促完善该项目小区商铺的`资料管理。

　　8、与财务协调，及时做好坏帐处理。

　　五、其它事项

　　1、协调相关部门完成好各项工作任务。

　　2、xx"士多"招商登记等工作配合。

　　3、按公司《议事日程》要求开展各项日常工作。

　　以上计划，也许会存在着不足和瑕疵之处，敬请上级**审核指示，我好改正不足。

　　物业管理很重要，这是早就下了定论的了，我们必须要时刻把小区居民的生活质量提高上去，他们买了我们下去的房子，就应该受到更好的服务。做到小区卫生一尘不染。做到小区没有任何安全事故发生，做到小区不会有任何的偷盗事件发生，那就是我们最应该做的后勤保障工作。

　　我们的工作做得好不好，就看我们执行工作计划认真不认真，只要我们我们认真执行了，工作了，那么我们的小区物业管理工作一定会做的更好！

小区物业管理个人工作计划5篇（扩展3）

——小区物业管理个人工作计划汇总10篇

　　小区物业管理个人工作计划 1

　　我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20xx年工作展望情况。

　　一、环境绿化

　　植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；

　　对区域内的树木进行整形修剪。

　　二、环境保洁

　　做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

　　小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报****。

　　三、安全

　　住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；

　　严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；

　　大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；

　　燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；

　　小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向**部门、110举报。

　　四、公共秩序

　　代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

　　门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；

　　对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要**共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

　　避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

　　夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

　　五、维修

　　我们在**管理处人员进行上门维修服务业务培训，20xx年将更好、更快的为住户服务。

　　六、文化宣传

　　我们以后将在物业费通知单背面上，将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出；

　　开放百合园qq群，开通物业，发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通；

　　与社区联合放露天电影，代发老年人活动票；

　　建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重；

　　发动住户爱心捐助，让爱心传递，让温暖汇聚；

　　对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务；

　　增设两个公益宣传栏（别墅区），通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据；

　　调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境；

　　为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布，体验分享的快乐，通过物品交换让你结织更多朋友；

　　节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。

　　七、其它

　　管道天然气报装，为业主解决实际生活需求；

　　代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿；

　　计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。

　　我们的各方面已向正常轨道运行，但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200—300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务（保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋）基础上，加强与外联单位横向合作、**部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。

　　再次感谢各位业主对我们的**和帮助，我们对居上百合园小区建设和管理充满信心，我们将感恩于心，回报于行，继往**，为业主和物业使用人排忧解难！

　　小区物业管理个人工作计划 2

　　根据城市物业管理的现状，物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高管理处的业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定管理处工作计划

　　一、充分发挥物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识

　　1、每半月召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声p意见或合理化建议或批评。

　　2、不定期开展团队活动。**员工进行爱卫生p爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。

　　二、转变思想，端正态度，牢树为业主（住户）服务意识

　　转变守旧走老路，凡事“等p要p靠”的思想，树立以业主为中心全新的服务理念。

　　三、激活管理机制

　　1、管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向**负责，必要时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。

　　2、管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主的声音。

　　3、制定切实可行的管理措施，推行“首**任制”。

　　4、健全完善管理处规章**，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核**、内部员工奖惩**等。

　　5、月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

　　6、完善用人**，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。

　　7、加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。

　　四、严格管理，提高管理水平和服务质量

　　1、小区业主向**物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回率100%。

　　2、小区业主对服务工作的满意率达90%以上。

　　3、急修及时，返工p返修率不高于2%。

　　4、治安p车辆p消防管理无重管理责任事故发生。

　　5、房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。

　　6、管理处拟由业主员会成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。

　　7、本年度记录p资料保存完整，及时归档。

　　8、物业管理服务费收缴率达98%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。

　　五、加培训力度，注重培训效果

　　管理处挑选精兵强将，成立以**为主的培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训新入职培训

　　为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况（如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势），熟悉公司的各项规章**（如考勤**，奖惩**、考核**等），掌握基本的服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等），掌握岗位工作的具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。

　　1、岗前培训内容：公司规章**、《员工手册》、《员工礼益范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的**机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。

　　2、在职培训

　　培训内容

　　1）物业公司的各项规章**

　　2）公司的《员工手册》

　　3）企业发展、公司规划、公司理念、**机构

　　4）各部门相关的专业知识

　　通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。

　　六、提升物业服务品牌，树优质服务新形象

　　1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。

　　2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。

　　3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重安全责任事故。

　　4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加监管力度，力争在此方面有较的改观。

　　5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密**、借查等规章**。

　　6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理；对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。

　　7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。

　　七、开展多种经营与措施

　　管理处将加对欠款业主的催交力度，有选择地对顽固业户采取一定措施，每月统计，落实到人。另外，管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建“社区经济圈”，力争实现管理费收支平衡。

　　1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关**和有效措施，定人定岗，把业主托代为出租的房屋及便民服务**搞活管好。

　　2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。

　　3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格**办公用品的采购与支出。

　　4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。

　　八、其它工作

　　1、关注、督促房地产公司对小区屋面防水、供暖工程遗留问题的解决。

　　2、充分利用辖区派出所治安群防群治，建立完善联防预警机制。

　　小区物业管理个人工作计划 3

　　我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20xx年工作展望情况。

　　一、环境绿化

　　1、植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；

　　2、对区域内的树木进行整形修剪。

　　二、环境保洁

　　1、做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

　　2、小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报****。

　　三、安全

　　1、住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；

　　2、严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；

　　3、大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；

　　4、燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的`影响；

　　5、小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向**部门、110举报。

　　四、公共秩序

　　1、代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

　　2、门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；

　　3、对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要**共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

　　4、避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

　　5、夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

　　五、维修

　　我们在**管理处人员进行上门维修服务业务培训，20xx年将更好、更快的为住户服务。

　　六、文化宣传

　　1、我们以后将在物业费通知单背面上，将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出；

　　2、开放百合园qq群：xxxxx、msn群：xxxxx@bbqun.com，开通物业blog（qq群内有地址），发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通；

　　3、与社区联合放露天电影，代发老年人活动票；

　　4、建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重；

　　5、发动住户爱心捐助，让爱心传递，让温暖汇聚；

　　6、对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务；

　　7、增设两个公益宣传栏（别墅区），通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据；

　　8、调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境；

　　9、为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布，体验分享的快乐，通过物品交换让你结织更多朋友；

　　10、节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。

　　七、其它

　　1、管道天然气报装，为业主解决实际生活需求；

　　2、代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿；

　　3、计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。

　　我们的各方面已向正常轨道运行，但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200—300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务（保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋）基础上，加强与外联单位横向合作、**部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。

　　再次感谢各位业主对我们的**和帮助，我们对居上百合园小区建设和管理充满信心，我们将感恩于心，回报于行，继往**，为业主和物业使用人排忧解难！

　　小区物业管理个人工作计划 4

　　一、抓好源头**，把好规划设计关

　　全县所有物业管理小区和新近准备进行物业招投标的小区，必须安装视频**和巡更设备。

　　开发建设单位在办理综合竣工验收备案之前，必须安装好**系统及物业安保人员巡更系统。在设计阶段，要向县开发、物业主管部门报送具体的分项施工图、平面图，要求**和巡更面积达到小区全覆盖，不留死角，待**合格后方可进行施工。

　　物业办负责对我县已经进行物业管理的小区进行清查，凡没有安装视频**和巡更系统的，责令进行整改建设，具体措施如下：

　　1、尚未进行综合竣工验收备案的新建小区，必须安装视频**和安保人员巡更设备方可验收备案。

　　2、已经办理产权的新建小区，没有进行视频**和巡更设备安装的，必须进行安装，其安装费用从物业质保金中支付。

　　3、已经交付使用五年以上的物业管理小区，其视频**设备及物业巡更设备建议由业主委员会提出申请，动用住宅专项维修基金进行安装。

　　4、没有缴纳住宅专项维修基金的物业管理小区，由业主委员会负责与业主协商，由业主公摊费用，安装视频**设备和巡更设备。

　　二、提高准入门槛，把好设备关

　　建立**产品及巡更机质量****，严把市场准入机制，杜绝假冒伪劣产品，规范物业服务小区视频、巡更机安装混乱的局面，由主管部门对**设备的前期选型、安装进行把关，坚决杜绝安装之后无法使用或者效果不好的情况。

　　三、分清责任，发挥物业企业主体作用

　　各物业服务企业是实施本项工作的主体，要切实负责起各个物业服务小区的安保工作，积极落实好小区的'安保工作，并认真负责好安保设备的提升建设。已经安装配套好视频**设备和物业安保人员巡更设备的物业服务小区要做好系统的维修、养护、检验、更换，以保证系统在良好状态下运行。视频**及巡更设备不完善的物业小区要积极进行完善，尚未进行视频**设备和巡更设备安装改造提升的物业管理小区要抓紧报送方案，进行安装。对没有缴纳住宅专项维修基金的物业小区，物业企业要负责与业主委员会和业主协调，做通业主工作，保障完成**设备和巡更设备的安装。

　　四、强化监管，发挥主管部门联动作用

　　规划、设计、监理、开发、物业等科室、单位要通力合作，各司其职，把好规划、设计、图纸**、施工、验收等每一个环节，确保把物业安保设备安装落到实处，加强我县的物业服务小区的安保水平。视频**设备和物业巡更设备安装前，方案必须到主管部门报批，安装的设备必须通过主管部门的检验合格后方可进行安装，视频**设备和物业巡更设备安装后，必须由开发办、物业办进行验收。凡未经过上述环节或者**存在问题的新建小区，一律不准通过竣工综合验收备案;凡未经过上述环节或者**存在问题的物业服务小区，一律不予授予各类物业表彰及评优评先，主管部门不予通过资质年审。

　　小区物业管理个人工作计划 5

　　20xx年，xx物管处的日常工作在公司**下和开发商**的正确指导下得以顺利开展，保安、工程、清洁、客服等工作方面的质量都有明显的改善与提高，但在小区车辆秩序的管理、公共设施设备维保的管理、部门内部员工队伍的建设等方面比较薄弱。20xx年将是我们物业管理工作计划全面提升的一年，我们将针对所欠缺与不足方面努力补上，全面提高，跟上公司和发展商的发展要求。特制定了20xx年物业管理工作计划：

　　一、保安管理

　　1）做好小区的治安管理，维护良好的治安秩序。

　　2）对各规章**和岗位职责进行学习，特别是新入职队员的`培训。继续做好小区内安全保卫工作，确保小区的正常秩序，给业主提供一个安全、舒适、幽雅的居住环境。确保小区六年无任何刑事案件发生。

　　3）加强部门内部力量的梯队建设，努力培养骨干力量。

　　4）做好小区的消防安全工作，力求做到全年无任何消防安全事故。

　　5）加大军事训练力度，在20xx年度中使部门员工的整体军事素质得到质的提高。

　　6）以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确保安部各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热情，促进工作有效完成。

　　二、工程维护保养管理

　　1）对整个小区的电气、给排水、消防、对讲**及公共设施等设备设施的运行管理、维修和保养，确保小区的各项设备设施正常工作。

　　2）加强对装修户进行**管理。

　　3）向业主提供有偿服务。

　　三、环境卫生的管理

　　1）环境卫生方面，我们根据小区实际情况，主要针对河道的清洁加强对树叶、青苔打捞。确保河水清澈透明。

　　2）要求保洁部制定严格的工作计划，结合保洁工作程序与考核办法，对清洁工作进行**检查。继续对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，确保小区的卫生清洁美观。

　　3）要求保洁部按照开发商的要求进行。

　　四、客服管理

　　1）继续加强客户服务水平和服务质量，业主满意率达到95%左右。

　　2）进一步提高物业收费水平，确保收费率达到96%左右。

　　3）密切配合各部门工作，及时、妥善处理业主纠纷和意见、建议。

　　4）完善客服**和流程，部门基本实现**化管理。

　　5）加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显著提高。

　　根据公司培训方针，制定客服管理培训工作计划，提高服务意识、业务水平。有针对性的开展员工素质教育，促进员工爱岗敬业。对员工从服务意识、礼节礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训，并在实际工作中检查落实，提高管理服务水平和服务质量，提高员工队伍的综合素质。

　　五、完善管理处日常管理

　　开展便民工作，提高业主满意度，以**规范日常工作，完善小区治安、交通、绿化、公共设施设备的维保，让业主满意，大力开展家政清洁服务、花园养护、水电气维修等有偿服务，在给业主提供优质服务的同时也增加管理处的多种经营创收。

　　六、根据公司年度计划，创建文明**小区。

　　根据公司年度管理工作计划，20xx年的工作重点还是继续抓好物业安全管理，强化服务意识，规范服务标准，严格按照国家、市级各部门制定的各项法律、法规以及公司制定的各项规范性**严格执行，逐项整改完善。根据《绩效考核**》中日常工作考核标准**各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。拟定业主车辆按规定停放到位可行性方案。配合开发商各项销售活动的开展，**相关部门做好准备工作。

　　20xx年xx物管处将以务实的物业服务工作态度，以东湖物业管理公司一级资职物业管理水平和公司的整体工作方针为方向，以开发商的重点工作为中心，保质保量完成各项工作任务及考核指标，全心全意为业主服务，在服务质量提升中创出佳绩。

　　小区物业管理个人工作计划 6

　　一、指导思想与工作目标

　　xx年是后勤产业集团公司深入和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，胆、积极、稳妥地推进中心的和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。

　　二、基本工作思路

　　今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做。因此，年度工作计划的重点是物业服务中心，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章**。二是积极创造市场准入条件，尽快与市场接轨，力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做的目标。

　　三、具体实施办法

　　1、对现有的.**进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理**和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和**，建立规范化的工作质量标准，逐步向xx质量标准体系接轨。

　　2、完善**考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的**和**措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。

　　3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相**的立核算单位。

　　4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。

　　5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提**化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。

　　6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。xx等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。

　　小区物业管理个人工作计划 7

　　我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20xx年工作展望情况。

　　一、环境绿化

　　1、植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；

　　2、对区域内的树木进行整形修剪。

　　二、环境保洁

　　1、做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

　　2、小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报****。

　　三、安全

　　1、住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；

　　2、严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；

　　3、大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；

　　4、燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；

　　5、小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向**部门、110举报。

　　四、公共秩序

　　1、代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

　　2、门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；

　　3、对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要**共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

　　4、避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

　　5、夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

　　五、维修

　　我们在**管理处人员进行上门维修服务业务培训，20xx年将更好、更快的为住户服务。

　　六、文化宣传

　　1、我们以后将在物业费通知单背面上，将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出；

　　2、开放百合园qq群：xxxxx、msn群：xxxxx@bbqun.com，开通物业blog（qq群内有地址），发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通；

　　3、与社区联合放露天电影，代发老年人活动票；

　　4、建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重；

　　5、发动住户爱心捐助，让爱心传递，让温暖汇聚；

　　6、对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务；

　　7、增设两个公益宣传栏（别墅区），通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据；

　　8、调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境；

　　9、为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布，体验分享的快乐，通过物品交换让你结织更多朋友；

　　10、节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。

　　七、其它

　　1、管道天然气报装，为业主解决实际生活需求；

　　2、代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿；

　　3、计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。

　　我们的各方面已向正常轨道运行，但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200—300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务（保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋）基础上，加强与外联单位横向合作、**部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。

　　再次感谢各位业主对我们的**和帮助，我们对居上百合园小区建设和管理充满信心，我们将感恩于心，回报于行，继往**，为业主和物业使用人排忧解难！

　　小区物业管理个人工作计划 8

　　一、实施规范管理健全工作**

　　在原有工作**的基础上，优化工作**，规范工作流程，加大**的执行力度，让管理工作有据可依。完善管理机制，提高工作效能，健全各式电子档案，继续以创建电子档案、规范表格记录为工作重点，做到全面、详实，有证可查。

　　二、强化学习机制提升业务水平

　　根据方针**，制定培训学习计划，提高业务水平与服务意识。有针对性的开展岗位素质教育，促进员工爱岗敬业、服务意识等综合素质的提高。对员工从礼仪礼貌、业务知识、沟通能力、自律性等方面进行培训，并在实际工作中检查落实，全面提高服务能力与水平，强化员工队伍的综合素质，为发展储备人力资源。

　　三、制定考核**提高服务质量

　　以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确各级工作职责，责任到人，通过检查、考核等方式，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热情，促进工作有效顺利的.完成。

　　四、结合实际建立安防体系

　　完成**、门禁、巡更及护栏等设施的安装调试后，从**规范入手，责任到人，并规范**执行，结合绩效考核加强队伍建设，加大对景区客户安防知识的宣传力度。

　　五、开展多原化活动创建**

　　积极**开展各类活动，提高景区员工及客户的知识面与道德修养，大力宣扬"护林防火，人人有责"的消防安全的重要性，20xx年将以务实的工作态度为动力，以整体工作方针为指导，保质保量的完成各项工作任务及考核指标，在服务质量提升年中创出佳绩。根据年度工作计划，近阶段的工作重点是：

　　1、优化改进相关**，严格按有关**执行工作，建立并实行例会**。

　　2、**工作人员进行学习，明确岗位工作要求，提升物业管理的服务质量。

　　3、制定培训计划，并按计划完成当月培训工作，提高管理人员的业务能力。

　　4、做好20xx-20xx年度费用统计及清缴工作。

　　小区物业管理个人工作计划 9

　　一、环境绿化

　　植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏;

　　对区域内的树木进行整形修剪。

　　二、环境保洁

　　做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

　　小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报****。

　　三、安全

　　住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助;

　　严格进出管理，请住户在星期一~五(8：00―18：00)，星期六~日(9：00―16：00)到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品;

　　大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件;

　　燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响;

　　小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱;文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向**部门、110举报。

　　四、公共秩序

　　代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

　　门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询;

　　对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要**共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

　　避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

　　夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

　　五、维修

　　我们在**管理处人员进行上门维修服务业务培训，20xx年将更好、更快的为住户服务。

　　小区物业管理个人工作计划 10

　　一、抓好源头**，把好规划设计关

　　全县所有物业管理小区和新近准备进行物业招投标的小区，必须安装视频**和巡更设备。

　　开发建设单位在办理综合竣工验收备案之前，必须安装好**系统及物业安保人员巡更系统。在设计阶段，要向县开发、物业主管部门报送具体的分项施工图、平面图，要求**和巡更面积达到小区全覆盖，不留死角，待**合格后方可进行施工。

　　物业办负责对我县已经进行物业管理的小区进行清查，凡没有安装视频**和巡更系统的，责令进行整改建设，具体措施如下：

　　1、尚未进行综合竣工验收备案的新建小区，必须安装视频**和安保人员巡更设备方可验收备案。

　　2、已经办理产权的新建小区，没有进行视频**和巡更设备安装的，必须进行安装，其安装费用从物业质保金中支付。

　　3、已经交付使用五年以上的物业管理小区，其视频**设备及物业巡更设备建议由业主委员会提出申请，动用住宅专项维修基金进行安装。

　　4、没有缴纳住宅专项维修基金的物业管理小区，由业主委员会负责与业主协商，由业主公摊费用，安装视频**设备和巡更设备。

　　二、提高准入门槛，把好设备关

　　建立**产品及巡更机质量****，严把市场准入机制，杜绝假冒伪劣产品，规范物业服务小区视频、巡更机安装混乱的局面，由主管部门对**设备的前期选型、安装进行把关，坚决杜绝安装之后无法使用或者效果不好的情况。

　　三、分清责任，发挥物业企业主体作用

　　各物业服务企业是实施本项工作的主体，要切实负责起各个物业服务小区的安保工作，积极落实好小区的安保工作，并认真负责好安保设备的提升建设。已经安装配套好视频**设备和物业安保人员巡更设备的物业服务小区要做好系统的维修、养护、检验、更换，以保证系统在良好状态下运行。视频**及巡更设备不完善的物业小区要积极进行完善，尚未进行视频**设备和巡更设备安装改造提升的物业管理小区要抓紧报送方案，进行安装。对没有缴纳住宅专项维修基金的物业小区，物业企业要负责与业主委员会和业主协调，做通业主工作，保障完成**设备和巡更设备的安装。

　　四、强化监管，发挥主管部门联动作用

　　规划、设计、监理、开发、物业等科室、单位要通力合作，各司其职，把好规划、设计、图纸**、施工、验收等每一个环节，确保把物业安保设备安装落到实处，加强我县的物业服务小区的安保水平。视频**设备和物业巡更设备安装前，方案必须到主管部门报批，安装的设备必须通过主管部门的检验合格后方可进行安装，视频**设备和物业巡更设备安装后，必须由开发办、物业办进行验收。凡未经过上述环节或者**存在问题的新建小区，一律不准通过竣工综合验收备案;凡未经过上述环节或者**存在问题的物业服务小区，一律不予授予各类物业表彰及评优评先，主管部门不予通过资质年审。

小区物业管理个人工作计划5篇（扩展4）

——小区物业管理委托协议 (菁华1篇)

小区物业管理委托协议1

委托方：__________业主委员会

**人：________________

地址：________________

联系电话：________________

受委托方：________________

**人：________________

注册地址：________________

联系电话：________________

物业基本情况

物业类型：________________

座落位置：________________

占地面积：_______平方米

建筑面积：_______平方米

第一条　　根据《______业主公约》、《______业主大会议事规则》及有关法律、法规，怡清园业主委员会委托________公司为______小区提供物业服务。双方在平等、自愿、协商一致的基础上，订立本合同。

受托方提供服务的受益人为本物业区域的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应遵守本合同约定。

第二条　　委托服务的事项

受托方应提供以下服务：

1、房屋建筑共用部位的维修、养护，包括：楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅等;

2、共用设施、设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和运行管理，包括：道路、上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、污水管、共用照明、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、门禁、电梯等;

3、公共绿地的养护与管理;

4、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的处理等;

5、小区内交通与车辆停放秩序的维护;

6、用安全**、巡视、门岗执勤等**维持公共秩序，阻止可疑之人进入本小区，将在本小区内作案的**嫌疑人送有司查办;

7、保管与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料;

8、按______市*有关规定代收、代缴水电等费用;

9、对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为，根情节轻重采取规劝、制止(限于紧急状态且不得使用器械)向业主委员会报告、向****等必要措施;

10、其他通常应当由物业服务公司提供的小区公共服务，如业主或物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责**。

受托方可以选聘专营公司承担本物业的专项管理或服务，但不得将本物业的管理责任转嫁给第三方。

受托方不履行上述某项义务或提前终止合同给业主或物业使用人造成损失的，应当**赔偿。

第三条　　服务收费标准

业主或物业使用人应向受托方交纳以下费用：

1、保洁费(含化粪池清掏费和垃圾清运费)，由受托方按每套住宅每季__元收取;

2、保安费，由受托方按每套住宅每季__元收取;

3、小区绿化费，由受托方按每套住宅每季__元收取;

4、门禁、**、消防系统运行费公共照明费，由受托方按每套住宅每季__元收取;

5、水泵费，由受托方按每套住宅每季__元收取，无水泵的二、三号楼不收;

6、电梯费(含电梯检验费与电梯用电费)，由受托方按每套住宅每季__元收取，无电梯的二、三号楼不收;

7、公共设施维修费，由受托方按套内面积每平方米每季__元收取;

8、管理费(含______与物业服务公司的利润)，由受托方按套内面积每平方米每季_元收取;

9、供暖费，由受托方按套内面积每平方米每个供暖年度__元收取;

10、停车管理费，由受托方按地上每车每季__元、地下每车每季__元收取;停车场地使用费，由受托方按地上每车每季__元、地下每车每季__元收取;临时停车，每次逗留时间不超过2小时的来客免收，超过2小时的按地上每车每小时1元、地下每车半小时1元收取管理费，超过半小时算一小时，不足半小时不算，大型车辆加倍。

商铺的管理费、暖气费按套内面积收取。第1-6项收费按每100平米套内面积折算为一户，电梯费暂不收取。如商铺需要经常性地使用电梯，须事先与业主委员会商定电梯费价格。

第四条　　交费办法

上述第1-7项收费及第9项供暖费、第10项车辆管理费应与受托方完成相关任务的支出(含提供相关劳务的工人工资)相符，多余部分受托方应交给业主委员会，归全体业主共有。停车场地使用费应于收费后按季交给产权人或共同产权人(由业主委员会**)受托方的利润与受托方管理层的工资只能从管理费中提取。

管理费于提供服务后按季交纳，暖气费按供暖年度预交，其他费用均按季预交。相关服务开始提供满一月后尚未交纳的，受托方可以在**栏公示催交。

业主或物业使用人交纳物业费或由物业代收、代交的费用逾期的，从享受服务满一月之日起受托方可以加收**金：逾期的第一个月，每逾期一天加收千分之一的**金;逾期的第二个月，每逾期一天加收千分之二的**金;从逾期的第三个月起，每逾期一天加收千分之三的**金。

第五条　　家庭服务

受托方应于本合同生效后一周内制定各种家庭维修服务的收费标准(维修辅助材料如螺丝、钉子、凝结剂等包括在维修服务费内)与保证修理质量的时间，报业主委员会备案后公布。房屋自有部位、自用设备的维修、养护在业主或物业使用人提出委托时，受托方必须接受委托并按公布的标准收费;在保质时间内出现修理质量问题的，受托方应当免费返修。房屋自有部位、自用设备的维修需要的主要材料用户可自行购买，如需受托方提供则应先跟用户就材料价格达成一致意见。

第六条　　服务标准

受托方的服务质量应达到下列要求：

1、房屋及共用设施设备的维修和管理：定期进行检查，发现问题及时排除，建立维修服务回访**，每年进行年检并保存大、中、小修的相关记录，保证设备的正常运行。

2、保洁服务：居住区域的道路、楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次，及时清理居住区内公共场所的废弃物，及时清扫积水和积雪，及时**清理乱堆放的物品、乱张贴的宣传品。

3、保安服务：24小时专人值守，进行日常巡查，对火警事故、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处理预案并于事发时及时处理，配合派出所处理区内的违法现象，不得对业主及其家属使用暴力，对来犯外人使用暴力时不得超出正当防卫限度。

4、绿化管理：绿地无杂物，基本无露土地，草木修剪及时，无明显枯枝及病虫害现象。

5、消防管理：建立消防责任制，定期进行消防训练，定期巡查、检修消防设备，保证消防设备完好并有明显标志。

6、车辆管理：车辆停放有序，设有专人负责看管，对区内停放车辆的人为损伤与区内停放车辆的失窃负补充责任(就侵权人或保险公司赔偿后剩余的损失负责)

7、装修管理：**业主和施工单位遵照有关规定进行装修并对装修过程进行**。

8、档案资料管理：设专人管理，建立档案资料管理办法，并对物业基础资料和业主入住后的相关资料**管理。

9、急修：12小时内完成，及时率达95%以上;小修：72小时内完成，及时率达80%以上。

10、供暖：保证门窗长时间关闭的情况下顶楼北向房间气温不低于15度。

第七条　　保障措施

为保证以上约定达到目的，委托方享有下列**：

1、审定受托方制定的物业服务方案及需要业主与物业使用人遵守的各项规章**;

2、检查受托方管理、服务工作的执行情况;

3、**受托方的费用支出情况(管理费除外)并在小区内**;

4、按季(或按半年、按年，依群众意见的强烈程度而定)就业主或物业使用人对受托方工作的满意程度进行民意测验，民意测验的样本数不得低于100人。

委托方在享有上述**的同时应履行如下义务：

1、在合同有效期内向受托方无偿提供套内面积____平方米的物业管理用房(已提供);

2、向受托方提供物业管理所需全部图纸、档案、资料(这些材料已由开发商交给受托方);

3、当业主或物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助受托方催交;

4、协助处理本合同生效前发生的物业服务与收费遗留问题。

第八条　　奖惩

受托方提供服务或进行管理应尽量做到服务及时、高效(质量)节约、和善，使业主或物业使用人对受托方的服务与管理满意。民意测验将对本合同第二条、第四条规定的委托事项分别按及时、高效(质量)节约、和善四个指标打分后取平均值。民意测验对受托方的平均满意率达到60%为受托方取得全部管理费的条件。平均满意率每降低5个百分点，应扣减测验前一季度和测验后一季度的管理费各5%.平均满意率不足40%，委托方可提前单方**合同并**负违约责任。平均满意率超过80%，或平均满意率超过70%且有明显的通货膨胀(10%以上)，委托方应建议业主大会适当提高下一年度的管理费标准。

第九条　　合同终止与合同**

本合同有效期限为一年，自____年____月____日起至____年____月____日止。

本合同到期时，任何一方不愿续约的，应当提前30天告知对方，否则视为同意本合同自动顺延一年。但因服务质量太差导致业主与物业使用人抽样**平均满意率低于40%而提前**合同的，不受“提前告知”条款限制。

本合同终止或**后，受托方必须于10日内向委托方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，委托方应当采用**催交、出具证明材料、出庭作证等方式协助受托方追收欠费业主或物业使用人应当交纳的费用。

第十条　　附则

本合同草签后需依《____业主大会议事规则》的规定进行公示，公示15天后无异议或异议者不足规定人数的，加盖业主委员会印章，合同正式生效。

本合同双方协商一致时可对合同条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。但补充协议实质性地修改了合同条款的，需要完成《____业主大会议事规则》规定的公示程序。

本合同及其______和补充协议中未规定的事宜，均遵照*******有关法律、法规和规章执行。

本合同一式三份，甲乙双方及物业行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成时，应当向海淀区人民****。

委托方签章：________　　受托方签章：________

**人：________　　**人：________

_______年______月______日 _______年______月______日

小区物业管理个人工作计划5篇（扩展5）

——物业管理公司个人工作计划

物业管理公司个人工作计划1

　　不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下公司工作计划：

　　x物业公司自成立到现在，在公司**的关爱下逐步走入营运管理阶段，为了能使物业公司达到集团**的预期（**运营，自负盈亏），z物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：

　　一﹑充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。

　　1﹑每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。

　　2﹑不定期开展团队活动。**员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。

　　二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主（住户）服务意识。

　　为了提升服务水平，我们将推行"全员首接责任制"。每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进"一站式"全新的服务理念。

　　三﹑激活管理机制

　　1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。

　　2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主的声音。

　　3﹑制定切实可行的管理措施，推行"首**任制"。

　　4﹑健全完善管理处规章**，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核**、内部员工奖惩**等。

　　5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

　　6﹑完善用人**，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。

　　7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。

　　四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。

　　1﹑小区业主向*物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%。

　　2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。

　　3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%。

　　4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。

　　5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。

　　6﹑管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。

　　7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。

　　8﹑物业管理服务费收缴率达95%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。

　　五﹑加大培训力度，注重培训效果。

　　管理处挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训：

　　新入职培训

　　为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况（如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势），熟悉公司的各项规章**（如考勤**，奖惩**、考核**等），掌握基本的服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等），掌握岗位工作的具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。

小区物业管理个人工作计划5篇（扩展6）

——老旧小区物业管理服务方案(五)份

　　老旧小区物业管理服务方案 1

　　一、保安方面

　　1、本周重点是三期车位理顺，目标为：小区内无车辆乱停放、业主车辆都固定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下**位的车辆入院内，车管岗负责门前车位与停车秩序的管理，负责预定了固定车位的业主车辆车位不被占用，并保证门前车辆有序停放。

　　2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每日2次巡逻、其中1次进店提示，增强业主对商业保安服务的感受。

　　3、门岗岗亭整理、杂物**、摆放***。

　　4、加强对三期住改商人员损坏门禁的监管，实行绝对责任**，使用人防和技防**确保。

　　5、如遇雪天根据需要应急加入扫雪。

　　二、保洁方面

　　1、重点加强楼道卫生，**清理楼道和消防箱里的杂物。

　　2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。

　　3、周三进行一次保洁整体大检查，进行评比考核、奖优罚劣。

　　4、大厦本周重点加强门口的杂物清理、电梯间的保洁质量、走廊的保洁质量。

　　5、整理地下车库的杂物，防范火灾事故。

　　6、安排雪天保洁的工作，确保雪天不影响业主出行。

　　三、工程方面

　　1、落实三期门禁故障排查，做好记录，配合南京泛尼士公司维修，做好验收和技术学习。

　　2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和水电设施进行维修。

　　3、大厦加强对水电的**，防止未办手续装修及违章装修，做好天台门和地下室门的锁闭。

　　4、重点设备间完成责任人并挂牌。

　　四、客服方面

　　1、本周重点配合做好三期车管，每天跟进保安对车辆的情况进行客户沟通，续收车位费和落实车位固定，做好客户解释工作，防范纠纷。

　　2、进行业主户内可视对讲故障情况的**，并做好业主登记和验收签字工作。

　　3、分片区管理责任落实，加强对片区卫生**、客户关系维护和费用催收工作。

　　4、大厦完成对破坏消防设施装修户的承诺书签字收集，加强出入证管理，对材料出门实行向业主****。

　　五、其他方面

　　1、完成劳动协议签订工作。

　　2、完成电子巡更安装调试。

　　3、落实重要商户的电价和物业费的协商。

　　4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。

　　老旧小区物业管理服务方案 2

　　为进一步提升中心城区散片旧楼区居住功能，改善居民居住条件和居住环境，促进新旧居住区均衡发展，按照ｘｘ市20项民心工程的部署，现制定中心城区散片旧楼区居住功能综合提升改造（以下简称散片旧楼区提升改造）实施方案。

　　一、指导思想

　　全面贯彻*的***精神，认真落实**、市**关于建设美丽ｘｘ的总部署，进一步扩大旧楼区提升改造受益面，按照以区为主、条口服务的原则，以居民受益、群众满意为目标，以综合提升居住功能、解决群众急难问题为重点，以各区**负总责、相关部门指导推动为抓手，全力开展散片旧楼区提升改造，让群众住得更加舒适，生活更加幸福。

　　二、主要任务

　　（一）改造范围。本市外环线以内，3幢楼以下（含3幢楼）、建成年代较早、房屋及配套设施设备老化、影响居民正常居住使用的散片旧楼区，包括公产房（单位产、直管公产）、私产（房改购房、合作建房、危改还迁房等）、宗教产和军产以及早期建成且无人管理的商品房。不包括历史风貌建筑、新建商品房、超出设计使用年限未经加固处理的住宅楼房和已列入近拆迁计划的旧楼房。

　　因拆迁计划调整等原因，遗留的中心城区成片旧楼区一并纳入散片旧楼区提升改造计划。

　　（二）工作目标。9月底前完成852个小区、806.21万平方米旧楼区改造任务，约12.2万户、30万群众直接受益。其中，散片旧楼区819个、666.85万平方米；成片旧楼区33个、139.36万平方米。

　　散片旧楼区提升改造工作纳入对各区人民**绩效考核目标。

　　（三）整修内容。散片旧楼区参照三年成片旧楼区规定整修项目，按照实事求是、因地制宜的原则确定整修内容；遗留的成片旧楼区仍按照中心城区旧楼区综合提升改造规定整修项目实施。

　　相关区人民**可结合小区实际和群众要求，安排增加非规定整修项目。

　　三、工作步骤

　　（一）准备工作阶段（2月底前）。市中心城区旧楼区居住功能综合提升改造指挥部（以下简称市旧楼区指挥部）下达投资计划，**工程招标。相关区人民**制定本辖区散片旧楼区提升改造工作方案；落实工程招标等**采购工作，并签订施工合同；开展群众宣传动员工作；确定散片旧楼区提升改造的整修项目和施工**方案。

　　（二）全面开展阶段（3月至8月底）。按照3月份启动、5月底前全部小区开工、8月底前竣工的目标，相关区**具体**实施散片旧楼区提升改造工程。

　　治理私搭乱建、清理燃气和消防等设施占压、清理绿地和楼间杂物等工作，要在工程正式开工前先行启动。对屋面防水、外檐整修等受雨季影响较大的项目，早安排、早施工，确保6月底前基本完工。

　　（三）竣工验收阶段（5月至9月底）。相关区****本区旧楼区分指挥部、总承包单位、监理公司、街道办事处和居委会及区民政等部门和单位联合进行验收。对验收合格的小区，同步移交属地街道，纳入社区管理。市旧楼区指挥部对各区上报验收合格并已移交的小区，按照不低于30%的比例，进行整修质量和移交接管等情况的抽检。

　　四、资金安排

　　散片（含遗留的成片）旧楼区提升改造总投资计划约为5.59亿元（不含节能改造、自来水管和燃气管改造等项目的专项资金），按照市、区两级财政各50%比例承担。在具备围合条件小区安装视频**系统的，所需经费以区为主，市财政在市级负担投资中适当给予补贴。对住宅电梯、高层住宅消防系统维修改造的，所需费用由电梯所有权人、房屋所有权人承担，无所有权人的以区为主，市财政在市级负担投资中适当给予补贴。节能改造、市容环境综合整治等与散片旧楼区提升改造结合的项目，应安排专项资金，按照相应资金渠道解决。各区增加的非规定整修项目所需费用，由区财政承担。

　　五、职责分工

　　（一）相关区人民**。根据本方案确定的散片旧楼区提升改造范围，研究制定本辖区工作方案和施工**方案；落实区级财政专项资金并按时到位；加强对区旧楼区分指挥部的**，**协调辖区****和单位实施提升改造工作，并对竣工小区进行验收；研究制定散片旧楼区长效管理措施，并**实施管理。

　　（二）市旧楼区指挥部。指导推动各区人民**有序实施散片旧楼区提升改造工作；**各成员单位做好检查、**、指导、推动、服务和验收抽检工作。

　　（三）相关部门和单位

　　1．业和信息化委负责散片旧楼区提升改造中综合配套相关工作的牵头工作，会同相关单位做好强弱电管线整理、电梯维修改造、信报箱更新补建、视频**系统安装、消防系统维修改造、楼道公用表计安装等综合配套相关工作的指导、协调、推动、检查工作。

　　2．安局负责对消防设施使用状况进行综合判定，指导推动消防设施维修更新和验收工作；负责视频**系统建设的规划设计、**推动、指导和管理等工作。

　　3．政局负责指导各区民政部门协调有关街道办事处、居委会做好群众宣传教育、施工对接等工作；负责指导各区民政部门做好竣工小区验收工作；负责散片旧楼区的长效管理工作，建立健全长效管理机制，推动各区确定管理模式，指导相关街道落实管理服务单位，对验收合格小区做好接收工作和日常管理服务的**管理、评议考核工作。

　　4．政局负责对市财政资金筹集、拨付和使用情况的**管理。

　　5．划局负责对涉及私搭乱建行为的确定，指导协调缺失单元门栋地名牌、楼体地名牌补建等工作。

　　6．土房管局负责散片旧楼区提升改造的牵头工作；会同市旧楼区指挥部相关成员单位做好散片旧楼区提升改造的指导、协调、推动、检查工作；指导推动各区房管部门实施房屋综合修缮、物业用房配建等工作。

　　7．委负责推动散片旧楼区既有建筑节能改造工程安全质量**和管理；推动散片旧楼区提升改造中居住建筑供热计量及节能改造、户外供热设施整理、自来水户管改造、燃气户管改造、燃气灶具连接管改造、二次供水设施改造的实施和验收工作。

　　8．容园林委负责指导推动各区开展治理私搭乱建、侵占绿地、乱堆乱放等工作，以及绿荫停车泊位和社区绿化提升工作；牵头相关单位做好小区甬路维修、排水管网疏通更换、路灯安装维修、楼门地名牌补建等外部环境相关工作的指导、协调、推动、检查工作。

　　9．计局负责专项资金的审计**工作。

　　10．场监管委负责对电梯使用状况进行鉴定，指导推动各区做好电梯的维修、改造，并按照标准**验收。

　　11．通运输委负责按标准对养管范围内的楼间甬路进行养护维修，指导推动各区做好排水管网疏通更换和养管范围外的楼间甬路维修工作。

　　12．育局负责体育锻炼器械的配置、验收等工作。

　　13．信管理局负责指导协调楼道内通信、网络等相关管线的整理规范工作。

　　14．政管理局负责信报箱更新补建的指导、推动、检查和验收等工作。

　　15．力公司负责楼道公用照明设施的表计安装以及供电线路的整理规范；负责对管辖范围内的小区路灯按原标准进行维修、养护，对不属于管辖范围内的小区路灯做好协调移交，对没有安装小区路灯的**补建等工作。

　　16．ｘｘ广播电视台负责楼道内有线电视线路等相关管线的整理规范工作。

　　17．***指导**单位做好**宣传引导等工作。

　　18．有关单位按照各自职责做好散片旧楼区提升改造协助配合工作。

　　六、工作要求

　　（一）加强**，落实责任。相关区人民**要认真履行第一责任人责任，严格落实与市人民**签订的目标责任书，逐级分解目标，落实责任，按时间节点盯进度，按标准抓质量，确保按期圆满完成全年工作。市旧楼区指挥部及各成员单位要充分发挥自身职能作用，进一步加强指导服务，推动工程有序实施。

　　（二）强化管理，严格考核。各区旧楼区分指挥部要强化**协调，深化成员单位联动机制，齐抓共管，齐心协力，形成工作合力。要落实现场管理责任制和工程质量责任追究制，加强现场检查和施工考核，确保各项目应修尽修、整修到位、质量合格。

　　市旧楼区指挥部要坚持考核**、专项督办等工作机制，对问题突出的区，要采取**、责令限期整改等措施，确保工程按时间节点推进。

　　（三）依靠群众，服务群众。坚持敞开大门，请群众参与，让群众**。小区改什么、怎么改、改得怎么样，要多种渠道听取群众意见，确保改造效果让群众满意。民政部门要主动协调有关街道办事处、居委会做好群众工作，争取群众的参与、**和配合。

　　（四）落实接管，严格验收。按照谁接管、谁验收的原则，属地街道要提前参与改造工程，为后期接管移交创造条件；要根据散片小区实际，采取多种形式提前落实后期管理，确保修管紧密衔接。各验收单位要共同把好验收关，不让一个不合格项目过关。市旧楼区指挥部要落实好合格小区抽检**，对抽检不合格的，暂停下拨市级资金，督促区旧楼区分指挥部全面整改。

　　（五）精打细算，用好资金。坚持采取公开招标方式，优中选优，确定施工单位、监理公司等参建企业，用最合理的投入建设最优质的工程。市、区财政资金要按时、足额到位，并建立专门账户，实行专款专用。审计部门要加强对专项资金的审计**。

　　（六）广泛宣传，营造氛围。充分发挥**宣传引导作用，积极宣传散片旧楼区提升改造的重要意义、主要内容、主要成效，切实增强旧楼区群众参与**改造工程的积极性、主动性。及时总结工程实施中的好经验、好做法，加大宣传力度，为散片旧楼区提升改造顺利实施营造良好的氛围。

　　老旧小区物业管理服务方案 3

　　一、综合管理

　　1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同，各方**义务明确。

　　2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。

　　3、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等**健全。

　　4、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。

　　5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。

　　6、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。

　　7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。

　　8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定**实施。

　　9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提**讼。

　　10、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括**机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。

　　11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

　　12、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。

　　13、公布公共服务的收支情况。

　　14、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。

　　二、房屋维修养护

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。

　　2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时**修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定**实施。

　　3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　　4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。

　　5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

　　6、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

　　7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。

　　8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。

　　三、共用设施设备运行及维修养护

　　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。

　　2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。

　　3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

　　4、对共用设施设备适时**巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时**修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定**实施。

　　5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。

　　6、设备房保持整洁，无鼠害现象。

　　7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。

　　8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知****）。

　　9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。

　　四、电梯服务

　　1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。

　　2、在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话。

　　3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。

　　4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。

　　5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，**救助，并报告****。委托其他单位提供电梯维保等服务，与受托单位签订书面协议，明确并**受托单位落实责任。

　　五、消防服务

　　1、有消防管理**。

　　2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。

　　3、消防设施设备能正常运行，可随时启用；消防通道畅通。

　　4、每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

　　5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

　　6、设有消防箱，备存紧急消防物资；**中心，24小时有专人值守。

　　六、二次供水管理

　　1、二次供水设施设备正常运行。

　　2、水箱按要求使用紫外线消毒灯（器），并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。

　　3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。

　　七、协助维护秩序

　　1、看护小区共用部位和共用设施设备。

　　2、有可能危及人身安全处设有警示标志。

　　3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。

　　4、夜间（22：00-6：00）对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。

　　八、清洁服务

　　1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。

　　2、小区公共清洁区域每日清扫1次。

　　3、保持电梯轿箱清洁卫生。

　　4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。

　　5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

　　6、发生突发公共卫生事件时，应迅速**人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

　　九、绿化养护

　　1、绿化基本充分，无明显裸露土地。

　　2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。

　　3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。

　　4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏；无绿化生产垃圾。

　　十、停车服务

　　1、有机动车、非机动车停（存）车管理**。

　　2、引导进出小区车辆有序通行。

　　3、主要道路及停车场有交通标志。

　　4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。

　　5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。

　　6、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的**义务。

　　7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。

　　8、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。

　　注：4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。

　　十一、装饰装修服务

　　1、按照有关规定和《临时管理规约》约定，建立住宅装饰装修服务**。

　　2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

　　3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及**拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。

　　4、装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题严重的应报告主管部门。

　　5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。

　　老旧小区物业管理服务方案 4

　　为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健**活需求，在客户服务管理工作上推行"礼宾助理"服务。

　　（一）"礼宾助理"服务实施细则

　　1、分别于住宅大堂设"礼宾助理"，24小时接受咨询和服务

　　2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职"助理"的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制助理名片派发业户。

　　3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。

　　4、"助理"定期向业户**社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规**；企业**及相关**、****最新动态；社区生活诸如：天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。

　　5、"助理"倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问。

　　6、礼宾助理"出现以下情况要承担过失责任，过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退；

　　（1）对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者；

　　（2）自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；

　　（3）有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。

　　（二）工作时间标准：

　　1、业主投诉处理的工作时限：

　　（1）服务人员服务态度方面的投诉处理时限：情节一般的，不超过半天；情节严重，不超过2天；

　　（2）工程维修方面的投诉处理时限：

　　水浸、停电、停水、马桶堵塞等，及时处理，维修人员到现场时间不超过10分钟；换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目，不超过半天；

　　其他维修，按与业主约定时限内完成，一般不能超过7个工作日；

　　（3）小区公共部分维修方面的投诉处理时限

　　明显影响业主生活起居，如：影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的，及时处理，处理人员到现场时间不得超过10分钟；

　　其他公共部分维修，不得超过3个工作日；

　　（4）对其他业主行为的投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等，物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。

　　（5）其他投诉的处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时。

　　2、业主咨询回复工作时限：

　　（1）关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超过30分钟。

　　（2）关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无**标准，需要确定的，征得业主同意，在30分钟内派人到现场确定收费，回复业主。

　　（3）关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回复，确实无法落实，不超过30分钟回复对方。

　　（4）关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约定时限内回复，但原则上不得超过2个工作日。

　　（三）工作质量要求

　　1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意，任何人员不得超过规定的时限；

　　2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的**每月抽样回访，回访率不得低于50%（重大投诉回访率达100%），每月业主满意率要达到90%以上。

　　老旧小区物业管理服务方案 5

　　为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：

　　一、指导思想

　　以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持**思想、敢为人先，按照**主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与xx经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。

　　二、主要目标

　　总体目标：力争到20xx年年末，xx市区实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。

　　具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

　　三、实施范围

　　xx市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：

　　1.1999年以前建成；

　　2.房屋标准成套；

　　3.尚未开展专业化物业管理。

　　四、基本原则

　　1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇**）和社区居委会的**指导作用，因地制宜建立长效管理机制。

　　2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。

　　3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。

　　4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。

　　5.坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“***、参与权、选择权、**权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。

　　五、实施步骤

　　1.**计划阶段。20xx年6月底前，完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状**、相关**标准制订及计划安排等工作。

　　2.全面推进阶段。20xx年7月-20xx年年底，全面推进五城区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则**实施，其中20xx年完成100万平方米，20xx年完成500万平方米，20xx年完成400万平方米，累计完成1000万平方米。

　　对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。

　　六、改善措施

　　（一）完善硬件配置。

　　1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：

　　（1）划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭**的物业区域；零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。

　　（2）建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子**器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。

　　（3）配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。

　　2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地**实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：

　　（1）新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。

　　（2）环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。

　　（3）房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理（含平改坡）、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。

　　（4）公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。

　　（二）建立物管机制。

　　在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处（乡镇**）委托社区公共服务工作站**实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。

　　1.确定管理模式。

　　街道办事处（乡镇**）应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区（或零星住宅）因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处（乡镇**）确认同意后予以接收。

　　征求居民意见以户为单位（一个**产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的**形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇**）委托社区居委会在两个月内**小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区**采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇**）委托社区公共服务工作站在两个月内**建立日常物业管理机制。

　　2.实施物业管理。

　　（1）社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站**开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或**委托一家物业服务企业负责管理，或**居民**管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照xx市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站**收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。

　　（2）专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业**实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。

　　七、资金**

　　1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。

　　2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下：

　　（1）环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的`土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

　　（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担；承担确有困难的，由产权单位向区**提出申请，经区**审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

　　直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

　　（3）弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担；电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担；管道煤气的建设（改造）费用由市燃气集团承担；自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。

　　（4）物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。

　　3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决。

　　八、保障措施

　　1.建立工作机制。成立市物业管理改善工程**小组，负责改善工程的**和**。**小组下设办公室（设在市房管局），具体负责物业管理改善工程的**、**和**制订等工作。各区**及所属各街道办事处（乡镇**）应建立相应的**机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、**、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责**开展住宅小区物业管理的有关工作。

　　2.落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据。

　　3.加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠**不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴；建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位（个人）进行奖励；住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免；水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位**收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站**委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠**不变。

　　4.加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道（乡镇）、社区四级联动机制。市**与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订。

　　5.加强**引导。各****要加强对物业管理改善工程的**宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。

小区物业管理个人工作计划5篇（扩展7）

——小区物业管理**个人年终述职报告优选【1】份

　　小区物业管理**个人年终述职报告 1

　　时间过得太快，让人猝不及防，回顾这段时间的工作，我们取得了不错的成绩，快快来写一份述职报告吧。那么应当如何写述职报告呢？以下是小编整理的小区物业管理**个人年终述职报告范文，希望能够帮助到大家。

尊敬的中心**、各位同事：

　　大家早上好！

　　我是物业管理服务部树蕙园小区的xxx，在小区从事物业管理工作。时间过得真快，20xx年在不知不觉中就过去了，回过头看看自己所走过的那些深深浅浅的脚印里，有些收获，但更多的是留下了太多的遗憾。

　　小区的主要工作是为住户提供各种常规服务，通过历任**和小区全体员工的共同努力，小区的各项工作已基本成形。但为了迎接下一步物业收费所带来的挑战，就必须使小区的各项工作在原来的基础上，更上一个台阶，提前做好各项准备。伴着学院迎评促建的春风，我首先在广泛征求各方面意见的基础上，从完善各项规章**出发，先后制定了《小区员工岗位规范》、《小区保安管理办法》、《小区应急处理程序》、《保安执勤文明用语》、《小区食堂管理实施细则》及《小区物品管理办法》等一系列管理**，并在小区内利用宣传栏进行迎评促建宣传，力争从工作实际出发，细化和规范各块管理。其次是狠抓细节管理：

　　一、**办公室人员和保安对小区内前期遗留的一些问题进行了全面的清理整治：

　　1、对小区内遗留的'建筑垃圾进行了全面清理；

　　2、对与变电站交界围墙上的攀爬植物及排水沟进行了全面清理，同时对东大门及其它一些卫生死角也进行了全面清理，保证小区内无死角或盲区；

　　3、对所有路灯进行了清洗，全面**灯罩内外的污染物；

　　4、对所有消防及供水阀门、健身器械进行了加油防护，避免了生锈腐蚀所造成的不安全因素；

　　5、对所有球场及游乐场长条凳进行加固处理，并重新粉刷油漆，保证住户有一个舒适、安全的休闲场所。

　　二、由于小区的四周都是开放式的围栏，给小区的安全防范工作造成了极大困难，所以我一直将小区的安全保卫工作作为重点来抓。首先通过完善各项规章**，对保安仪容仪表、值班巡逻、交**仪式、文明用语，到宿舍的清洁卫生等，都作了细致的规定，并由办公室人员**落实。其次针对夜班的重要性，专门安排由保安队长带队，我也不定期参与夜间巡逻；再次是在中心**的关心下，在暑假期间投资八千多元，在小区内的一些死角地带安装了铁丝网，并添置了保安器材。同时，为了解决小区围墙死角照明不足带来的安全隐患，又投资四千多元，安装了八盏射灯。在不断完善内部管理的基础上，我也注意加大和派出所**、社区，以及友邻单位的沟通协调，力求通过将内外部相结合，来为小区住户营造一个安全舒适的居住环境。

　　三、完善水电管理，尽力做到住户有所呼，水电有所应，小问题及时解决，大问题争取在xx小时内完成。对无力解决的问题，及时上报或商请****协助解决。同时加大公共路灯的修理维护力度，并根据气候变化，及时对路灯数量和照明时间作出相应调整，既保证小区内有足够的照明，又最大限度的节约电能损耗。

　　四、在对小区绿化做好日常管理维护的同时，**绿化人员积极开展育苗补种工作，同时加大修剪、除草和病虫害防治等的力度，提前做好防冻防霜措施，保证小区花木的正常生长和绿化景观的协调**；同时**绿化人员利用二次用水浇灌东大门和南大门周围的绿化带，最大限度节约水资源。并在年末**办公室人员和绿化组人员，利用化粪池内的肥料，对小区内的灌木进行根部施肥，既清理了化粪池，又为灌木生长提供了充足的养分。

　　五、在总结日常管理经验和听取保洁人员意见的基础上，制定了《小区保洁**》，细化保洁员工作流程和**程序，将每人每天的工作量明细化，做到工作到哪里，就**到哪里，同时加大了对室外球场、消防栓箱、垃圾小屋、休闲走廊、公共卫生间、信服箱、房顶等的清洁力度，使小区的保洁工作得到了极大提升。

　　六、制定了《小区食堂管理细则》，对食品采购、饭菜售卖等进行严格**，同时积极帮助食堂**解决一些工作中的实际问题，保证小区住户有一个安全卫生的就餐环境；

　　七、在增收节支方面，除了大力开展水电节约管理外，我们对外单位在小区内的用电情况进行了**统计。通过多方联系协调，并经双方确认，追回电信局在小区内设置小灵通机站的电费15386元，但由于电信局年终结算，所以该笔费用推至20xx年1月份支付。另外在中心**的大力**下，投资39000多元对小区食堂进行了改造，力图将其作为小区创收的一个增长点，但由于我个人的经营能力有限，未能实现这一愿望。

　　纵观自己这一年的工作，只能用“惭愧”两个字来形容，没有称职的工作能力，也没有能让人满意的工作成绩。由于我以前一直从事具体工作，缺乏管理经验，再加上受自己能力的限制，致使小区的各项工作开展得很不理想，既辜负了中心**对我的期望，也对不起小区员工对我的大力**，以及那些关心帮助过我的人。近一段时间我一直在反思自己这一年的工作，究竟有哪些不足的地方？首先我觉得自己从一开始就犯了一个思想上的严重错误，没有将自己的思想观念及时从实际工作转换到管理岗位上来，把自己的主要精力放在了如何做好小区的各项工作上，而缺乏大局观和经济意识，对小区经济运行的成本核算和经费支出，没有引起足够的重视，致使20xx年小区出现亏损的局面；其次是自己缺乏创新意识，未能充分利用小区的有利条件开展创收活动。在经营小区食堂期间，又因为自己能力有限，没能创造出理想的经济效益；再次是自己知识能力各方面综合素质，还达不到管理岗位的要求，特别在自己**主持小区工作期间，深深感到自己开展工作的难度很大，有一种独木难支的感觉。

　　但是同样在这一年当中，我也学到了很多很多的知识，这首先要感谢中心**给我的这次机会，让我在一个全新的平台和环境里，接触到了不同的人和事，既开阔了自己的眼界，也学到了许多书本上不可能学到的知识。这段经历，对我走好以后的路，乃至于我的一生，都将是一笔非常珍贵的财富。同时我还要感谢那些给予我关心、**和帮助的人，是你们让我感受到了亲情之外的温暖，也给了我战胜困难的决心和勇气，你们对我的好，我将永记于心。我要感谢的人还很多，能到师院后勤服务中心工作，是我的荣幸；能和大家相识，则是我的福分，无以回报，只能暂时将这份情深藏在心里。

　　在部门合并以后，我切实感受到，压力小了许多，小区各项工作的开展也顺畅了许多，这使我对物业部20xx年的工作充满了期待。我在心里对自己说：“相信自己，你是最捧的！”我也想对中心**和各位同事说，请相信自己的眼睛，我想用我20xx年的表现来证明我自己！最后，谨祝大家在新的一年里，身体好一点，笑声多一点！

　　谢谢大家！

小区物业管理个人工作计划5篇（扩展8）

——小区物业管理总结通用1篇

　　小区物业管理总结 1

　　xxxx年xxxx物业部项目团队在公司**的关心和**下，经过团队成员一年的全程积极努力，在项目工作愿景实施的方法措施、进度推进、质量测控、工作绩效等方面均有出色的体现。具体如下：

　　1、 强化标准化物业管理体系建设，打造成熟高效物业管理团队，提升物业管理服务品质

　　1.1 实施标准化流程管理 保障覆盖全部管理过程

　　以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无隐患”为工作标准，重点制定、改善了各项管理服务流程、管理**、作业指导书；建立了**管理**，落实岗位责任制。建立了一套覆盖各个管理环节、实施有效的管理体系。

　　1.2 针对项目实际情况 全程交叉培训考核

　　结合项目部的管理实际，针对新员工多、年轻员工多的特点，为保障管理服务品质，力争做到员工业务水平专业化、全面化，物业部年初制定了详细的培训考核方案，通过工程、客服、安全、环境知识的交叉培训考核，使员工物业知识专业化、全面化。同时整理了一套实用的培训课件，编写了《保安人员应知应会》、《客服人员应知应会》。

　　1.3 重视宣传引导工作 赢得业主理解**

　　成立了项目部宣传小组，通过宣传栏、电子邮件等形式，积极主动的向园区业主公示本公司及xxxx物业部的工作情况；宣传物业部的工作及公司的服务理念；保障畅通的沟通渠道，坚持正确的**导向；宣传法律法规和**部门的管理指导信息；并及时向业主提供安全知识、健康常识、天气预报、租房信息、生活小常识等。赢得了业主对物业管理工作的理解和**，引导园区业主积极参与园区建设。

　　1.4 推行贴心管家服务 建立嵌入式管家模式

　　成立了“贴心管家小组”，形象成了项目经理重点跟进、部门经理分工负责、客服人员跟踪推进的管理模式。更好的为业主提供贴心服务，每周针对收费情况，分析总结工作经验，及时协调处理顾客需求。不但使服务品质有所提升，而且成功化解了收费困难。实现了从“贴心管家小组”成立前的每月收费80余万元，到小组成立后每月135万元的飞跃，基本完成了公司的收费指标。

　　1.5 倡导绿色环保理念 推进垃圾分类工作

　　垃圾分类工作达标是**市**申办2008奥运会对世界承诺项目之一，本年初，按照**市及上地街道办事处的要求，xxxx物业部专门成立了垃圾分类**小组，制定了垃圾分类管理**及流程，完善了垃圾分类设施，安排专人负责，细致、系统的进行宣传、培训、**、落实。实现了园区生活垃圾减量化、无害化的管理目标。使垃圾分类工作最终高质量的达到了市政管委的要求，受到了市、区**的好评。由于垃圾分类工作的出色，市政管委拟将我园区列为“垃圾分类优秀单位”。

　　1.6 完善档案管理体系 保持原始完整数据

　　档案管理是物业管理当中的一项重要工作，记录着物业、业主和管理过程的真实面貌。设置专人跟进收集、整理、更新，建立了一套完整的档案管理体系和数据库，并保持数据的不断更新，保证了档案的完整性及可靠性。满足了安全、便捷、快速、详细、真实、完整的档案管理要求。

　　1.7 跟踪**管理指导 打造自然**美观环境

　　**、管理、指导园区绿化、绿植租摆工作，对园区绿化、绿植实行合理搭配，适时调整，定期防治病虫害，突出特点，达到自然、**、美观的效果。做到日常实时检查管理，成功抑制了**白蛾在园区的蔓延。

　　1.8 规范保洁服务过程 满足清洁舒适要求

　　**指导园区保洁工作，制定标准操作**流程，落实分区负责、定期考核**，有效地调动其积极性，促进内部**竞争，提升园区环境质量。

　　1.9 积极协助业主工作 赢得业主信赖赞赏

　　针对业主的一些特殊需求，物业部认真协调办理，主动提供支援。协助业主成功接待******参观团两次、全国宣**参观团一次、区**参观调研5次，知名企业峰会6次，协调处理毗邻业主矛盾十数次，协助业主内部设施改造十数次，并积极协调配和保障了IBM**软件基地的延时制冷工作。劳谦君子，天道酬勤 ，物业部踏实负责的工作得到了业主的多次赞赏和感谢。

　　1.10 **园区文化平台 建设**文明园区1.11 关注消防、安全工作 保障业主生命财产安全

　　火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，业主人身和财物都会受到严重威胁。为此，我们以安保部为中心以项目经理为组长，组建园区义务消防**，实施严格的消防**管理并将消防责任分解到各户，向其普及消防知识。在xxxx年11月9日举行了xxxx园区消防演习，提高了物业部员工及业主的'消防安全意识及自救、互救知识。

　　为了保障园区业主的安全，xxxx安保部对保安队伍实行严格培训，贯彻“六防”措施，实行群防、群检、群治，以确保万无一失。针对特别区域实施重点布控，如在自行车场盗窃高发区实行严密布防，成功抓获盗窃者3人，为业主挽回直接经济损失数千元，受到业主赞誉。由于xxxx园区安全管理的出色，因此被海淀区评为“社会治安综合治理先进单位” 。

　　拾金不昧是**民族的传统美德，xxxx物业部通过对员工的思想道德教育，使这一美德在xxxx得以发扬，本年度共拾到各类银行卡、证30张，另有多起拾遗物品事件。值得一提的是， A603财务人员的不慎，将公司的税务登记证、支票一些重要票据遗失，被物业部员工拾到，物业部**知道该物品的重要性，马上派财务及客服负责人联系该公司负责人，该公司负责人正因物品的丢失而焦急万分，手捧失而复得并可能造成重大经济损失的财务票据，该公司负责人充满感激和赞赏。

　　1.12 关注业主感受 积极协调改善

　　由于本园区属于新建园区，搬入企业较多，导致蟑螂滋生，广大业主深受困扰。物业部根据特殊情况，在按计划进行消、杀、灭蚊蝇鼠蟑的同时，专门安排了一次立体式集中消杀，取得了良好的效果。

　　由于园区标识不完善，给业主及来访宾客造成了不便，我物业部主动协调，灵活改善，逐步安装了一些必要标识，得到业主的欢迎。

　　2、完善配套设备设施，保障安全稳定运行，营造放心舒适办公环境

　　2.1由于IBM公司个性化需求，在停止正常制冷的情况下还需要延时制冷，经物业部与开发企业及相关部门协调，最终顺利为IBM公司完成延时制冷服务。

　　2.2因IBM公司延时制冷到11月3日，这给换季检修工作带来了一定的困难，为了避免影响园区正常供暖，在任务重、时间短、工作量大的情况下，**工程人员加班加点，**周六日休息时间，圆满地完成了冬季供暖检修工作，11月15日顺利地为园区正常供暖，无一投诉发生。

　　2.43机房环境改善，机房进行了整体设计、刷漆，使机房分区更清晰，环境更整洁，管理更标准。

　　2.4针对园区设备多、能源公摊量大、业主交费难等问题，项目部以园区为家，研究制定**的节能方案，楼内公共区域及地下停车场采取多项改进节能措施，不断挖掘节能潜力。如：制定大厅灯开关时间，由保安值班人员按规定时间开启，项目员工随时检查随时关闭等方案，有效的**能源浪费。

　　2.5xxxx物业部在地下二层办公，因地下潮湿、空气不流通，造成工作人员头晕、关节痛等问题，公司**知晓后，及时批复材料，由工程人员自行改造安装新风，保证了空气的流通，改善了物业部的办公环境。

　　2.6针对业户反映园区内无自行车棚、无处停放自行车的问题，经项目部多次与开发企业沟通协调，通过项目部的努力，最终开发企业为xxxx建设自行车场，解决了业主无处停放自行车的难题。

　　xxxx年xxxx物业部在以项目经理为核心的管理团队带领下，服务品质有提升，管理方法有创新，文化宣传有成就的基础上，基本完成了公司的既定目标。然而在项目团队面前仍然存在诸如中水问题、标识不全、沟通渠道单一等等困难，还需公司总部给予关注支援，以便使项目管理更加完善，创造企业品牌。

　　以上是xxxx项目xxxx年对物业管理工作的总结，在新的一年里我们将遵照公司的设计构想，按照项目部的工作计划安排，上下一心，团结一致，再创佳绩，实现预期的工作目标。同时项目同仁感谢一年来公司**的关心与厚爱，请公司**审阅。

　　******物业管理服务有限责任公司

小区物业管理个人工作计划5篇（扩展9）

——小区物业管理方案(二十)份

　　小区物业管理方案 1

　　近几年来，随着××经济建设的不断发展，人民生活水 平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开 发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展 与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化 物业管理。为加快推进××****社区建设，制定一套规 范的、符合××实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是 及时且必要的。

　　一、 目前××镇小区概况

　　在××经济快速发展的同时，××的城镇建设也得到了 突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化， 一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、**、 文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区 有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6 个;而各 村的拆迁安置小区如宗言村**苑、××村卧龙湖小区、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。

　　二、 全镇推行物业管理的必要性

　　(一) 商业住宅小区

　　××已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物 业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、 相对完善的管理模式，但并不**可以高枕无忧，因为城市 经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经 济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发， 完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园 和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区 业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于××镇的商业小区而 言，物业管理也需要因地制宜。

　　(二) 农村拆迁小区

　　各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小 区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于没有**的规范，造成管理效果参差不齐， 引发一系列问题。

　　1、 安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕， 还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。 小区道路虽装有**设备，但基本****，早安全上 造成了隐患。

　　2、 卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式 变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在 多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想 的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域 (如楼道)垃圾成灾。

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　　3、 绿化问题:小区建成伊始，绿化设施齐全，环境优美。 然而过不多久，花圃都成了村民各自的菜园子，甚至还出现为了争点方寸之地令邻里之间产生矛盾。村里没有 办法，只能让铲车**重新种上绿化，但紧跟着村民又 会种菜，于是，在村委和村民之间就会进行一场你栽我 铲，你铲我栽的持久拉锯战。这种治标不治本的方法， 造成了资源的严重浪费。

　　4、 维护问题:俗话说:“三分建、七分管”，房屋时一年新、 二年旧、三年乱、四年破。由于缺乏定期的、专业的房 屋维护，很多拆迁小区的房屋状况都出现了一定的问 题，影响了房屋的使用年限。 所有这些凸显出来的问题，都在提醒我们，在全镇实施 **规范的物业管理是非常迫切的，它对全镇经济建设、精 神文明、文化素质的提升起着重要的作用。

　　三、 **推行物业管理的办法

　　1、 为全镇的小区合理规划物管区域

　　物管是区域化管理，首先明确各区域边界，物管区域划 定与规划相匹配，考虑物业共用设备设施、建筑规模、社区 建设，以方便人们生活、生产，合理利用区域资源。以便于 管理为原则，形成一定规模面积与一点能够数量的常住人 口，有**或相对分界线的居住小区。

　　2、 为老居住区域完善物业管理基础设施，协调部门关系。 **在镇区老居住区加大投入，改善小区的基础设施和 生活环境，改变一般散沙的现象，完善至物管的基本状态， 并要与国土、房管、建设、卫生、**、规划等部门协调好， 做到全体配合，各自做好本职工作，不越位、错位和缺位， 共同推进老小区的物业管理。

　　3、 加强宣传，增强居民物业管理意识 物业管理是新生事物，存在一个逐渐熟悉与接收的过 程，**应当以多种形式向社区居民宣传《物业管理条例》 等法律、法规和**，有针对性地做好宣传引导工作，提高 居民对物业管理法的认知度，逐步使其树立**管理的意 识。通过周边物业管理示范小区，使居民清楚认识到小区引 入物管的优点，使之逐步树立有偿服务的意识，通过讲座、 讨论、问答等多种交流方式，生动形象地普及物管常识，提 高居民群众对物管的认识程度，使其逐步树立**管理意 识。

　　4、 制定小区物业管理实施细则 虽然物业管理有了《物业管理条例》，但条例主要针对 新建商住小区，对拆迁安置小区管理关注不多。我们应该在 《物业管理条例》这一大框架下，根据本地区特点，以《物 业管理条例》为指导，制定适应于本地区的、可操作性强的 物业管理办法与细则，从而以法律**推进××的小区物业 管理。

　　5、 成立物业管理科，全程跟进小区物业管理 ××是个经济发达的工业重镇，新兴的生态名镇。城镇 建设标准按照城市的格局在规划和建设。各式小区在快速建 设成长中，随着居民收入水平与消费水平的提高，对工作于 居住环境的要求也随之提高。一支专业的物业管理队伍，为 ××镇创造一个优美、舒适、安全、方便的人居环境。同时 也体现出××**为民造福，加强城镇管理的一个重要举 措。

　　四、 物业管理基本形式

　　1、 简易物业管理

　　在各项设施、规模等还不完善的情况下，社区或村委可 采用简易物业服务。由小区内失业人员、低保和离退休人员 组建服务队，提供公共秩序、安全防范、环境卫生保洁为主 的服务，在镇物业管理科的督导下，具体由各村委、社区负 责。

　　2、 专业物业管理 条件好，设备齐全的小区，可通过业主大会，选聘专门 的物业管理公司进驻小区进行管理。具体筹备由村委社区负 责，镇物业管理科做好统筹和协调工作。

　　3、 业委物业管理 在条件成熟的区域，业主自己选出一个比较精良的管理 委员会，全权负责整个小区的物业管理，**的制定各项规 章**。所有业主都要自觉爱护房屋及公共设施;维护安全 与环境卫生。如有业主违约，将会按照既定的规章**按约 处理。如此****的物业管理，形成成本低，效率高的双 赢局面。

　　综上所述，我镇的小区物业管理应当是“三位一体”的 管理模式，即业主、物业公司、村(社区)在平等合作的基 础上，追求效用和业主利益最大化的物业管理。这是**加 强公共社会管理、关注民生的具体体现。抓好典型，以点推 面，条块结合，以块为主，巩固成果，**管理，从而形成 齐抓共管、共管共建的局面，最终实现****社区这一目标。

　　小区物业管理方案 2

　　为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。

　　一、指导思想

　　以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民**、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。

　　二、服务范围

　　社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：

　　（一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。

　　（二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。

　　（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。

　　（四）公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。

　　（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

　　（六）其他。其他需要协调解决的物业服务项目。

　　三、基本原则

　　（一）居民**的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民**与**引导的基础上，充分听取居民意见，透过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

　　（二）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。

　　（三）便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，透过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、xx人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。

　　四、工作任务

　　按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的xx个社区（小区）是：xx小区。

　　五、工作思路

　　在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。

　　（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再透过物业化服务的实施对其进行长效管理。

　　（二）先宣传后实施。透过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与**，为后续工作营造良好的.群众氛围。

　　（三）先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。

　　六、****

　　成立全区社区物业化服务工作**小组。

　　组长：xx。

　　副组长：xx。

　　办公室**：xx。

　　办公室副**：xx。

　　成员单位：区**办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

　　各街道办事处要成立由办事处**任组长的社区物业化服务的**机构。

　　七、职责分工

　　区**办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题；

　　区综治办：负责指导和**做好治安防控工作；

　　区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；

　　区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作；

　　区城管局：负责牵头**协调和**考核工作；

　　区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作；

　　区住房城乡建设局：负责行业指导工作；

　　区工商分局：负责对成立物业服务公司的**和资质审批带给**；

　　区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、**和配合；

　　各街道办事处：**社区实施社区物业服务工作。

　　八、方法步骤

　　（一）准备阶段。

　　1、xx月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面**摸底，确定推行物业服务的社区（小区）名单。

　　2、xx月上旬**相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。

　　3、xx月下旬**召开工作部署会。

　　（二）实施阶段。

　　1、xx月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道****，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。

　　2、xx月上旬**参观，学习其他单位经验做法。

　　3、xx月下旬全力推进社区物业化服务工作。

　　（三）考核验收阶段。

　　1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。

　　2、xx月份**相关社区进行交流讲评。

　　3、xx月份由区城管局牵头，**相关部门进行验收，将以社区（小区）实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷**，满意度未到达xx%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除**奖励资金和相应的绩效考核分值。

　　九、工作要求

　　（一）****，充分认清推行社区物业化服务的重要好处。

　　推行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要****，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开**会，专题研究和部署此项工作。要**思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要**，也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。

　　（二）充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础。

　　一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间**、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。

　　（三）全力**，为顺利实施社区物业化服务带给保障。

　　一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区（小区）明确经费xx万元，区和街道各安排xx万元。区和街道先期各拿xx万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要动员广大社区居民用心参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的**。

　　小区物业管理方案 3

　　写字楼物业的特性和使用要求，决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面：

　　一、 营销推广

　　由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推广，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及**客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。

　　由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有发生，固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的'要求也经常存在。因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的租售率，影响写字楼物业的收益。

　　这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率。

　　二、 商务中心的服务与管理

　　大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，一般会提供各种商务服务项目的商务中心(与大型酒店、宾馆类似)。

　　1、 商务中心的设备配置

　　商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

　　商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。

　　2、 商务中心的工作要求和工作程序

　　商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

　　(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有：①流利的外语听说读写能力;②熟练的中英文打字能力;③熟练操作各种设备的能力;④熟悉商务信息知识;⑤熟悉秘书工作知识; ⑥

　　具备基本的设备清洁保养知识。

　　(2)工作程序。①服务前：了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求;向客户讲明收费情况，开据收费通知单

　　并收一定比例的押金。②服务中：以准确、快捷为原则，按客人服务要求准时、精确地完成服务。③服务后：完成客人所需服务后，填写《商务中心费用收据单》，引导或陪同客

　　人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份，一联

　　交给财务部，一联交给客人，一联由商务中心存档。

　　商务中心的主要对象是客人，有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备，为此制定商务中心签单程序;

　　写字楼内部人员到商务中心使用设备，必须是因工作需要;使用前，必须由该员工所在部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后，在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

　　3、商务中心的服务项目

　　写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同。较齐全的商务中心提供的服务项目包括：

　　翻译服务，包括文件、合同等;

　　秘书服务，包括各类文件处理;

　　办公系统自动化服务;

　　整套办公设备和人员配备服务;

　　临时办公室租用服务;

　　长话、传真、电信服务;

　　商务会谈、会议安排服务;

　　商务咨询、商务信息查询服务;

　　客户外出期间保管、代转传真、信件等;

　　邮件、邮包、快递等邮政服务;

　　电脑、电视、录像、摄像、幻灯、bp机、手机租赁服务等;

　　报刊、杂志订阅服务;

　　客户电信设备代办、代装服务;

　　文件、名片等印制服务;

　　成批发放商业信函服务;

　　报刊剪报服务;

　　秘书培训服务等。

　　三、 前台服务

　　小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多 ，主要包括：

　　问讯服务和留言服务，钥匙分发服务;

　　信件报刊收发、分拣、递送服务;

　　个人行李搬运、寄存服务;

　　出租汽车预约服务;

　　提供旅游活动安排服务;

　　航空机票订购、确认;

　　全国及世界各地酒店预定服务;

　　餐饮、文化体育节目票务安排;

　　文娱活动安排及**服务;

　　外币兑换，代售磁卡，代售餐券;

　　花卉代购、递送服务;

　　洗衣、送衣服务;

　　代购清洁物品服务;

　　提供公司“阿姨”服务;

　　其他各种委托代办服务。

　　有的写字楼的报修点也设在前台，方便客户报修。

　　四、设施设备管理

　　写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作：

　　1、设备管理

　　(1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

　　(2)完善工程部架构。

　　(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

　　(4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与**，开源节流。

　　(5)制定设备的保养和维修**。

　　(6)建立监管**，**检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

　　2、维修与保养

　　(1)报修(两类报修：自检报修、客户报修)与维修程序。

　　(2)设备的保养。一般可建立三级保养**：日常保养(又称作例行保养);一级保养;二级保养。

　　(3)设备的维修。

　　对于设备的维修**，关键是抓好维修计划的制定和维修**的完善。

　　编制维修计划时应注意：

　　①是否按设备分类编制计划。

　　②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。

　　③维修方法是否恰当。

　　一般的维修方法有：

　　①**维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。

　　② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。

　　③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。

　　④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理(大修)。

　　小区物业管理方案 4

　　为落实市十三届**三次会议审议透过的《关于**加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

　　一、指导思想

　　以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于**加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

　　二、目标和范围

　　（一）目标：

　　1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90%；对存在工程质量问题的`房屋要及时维修，维修及时率到达90%。

　　2、新建住宅小区推行招投标率到达100%；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

　　4、强化对物业管理行为的**及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

　　5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100%。

　　6、加强业主**自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80%以上成立业主大会和业主委员会。

　　（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

　　三、工作资料

　　（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，透过调研，同时借鉴**先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，**加强我市物业管理活动的**管理。

　　（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。个性是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，****要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用**，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

　　（三）加大对物业市场的**。

　　四、物业费的成本测算

　　管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

　　小区物业管理方案 5

　　为落实市十三届**三次会议审议通过的《关于**加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

　　一、指导思想

　　以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于**加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

　　二、目标和范围

　　（一）目标：

　　1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90％；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90％。

　　2、新建住宅小区推行招投标率达到100％；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　3、凡从事物业管理活动的企业，要100％取得《物业企业资质证书》。

　　4、强化对物业管理行为的**及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100％，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

　　5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100％。

　　6、加强业主**自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80％以上成立业主大会和业主委员会。

　　（二）范围：

　　对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

　　三、工作内容

　　（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴**先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，**加强我市物业管理活动的**管理。

　　（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90％以上。同时，****要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用**，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

　　（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

　　1.是加强物业管理招投标的**和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标**，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式**选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　2.是严格物业管理企业的资质**。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求**取得《物业企业资质证书》，并遵照***《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现**违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

　　3.是强化对物业管理行为的**及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，**物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行**诚信考评**，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、**、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与***培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处**）进行培训，在取得***《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与**物业协会联合进行上岗培训**，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

　　4.是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使**和履行义务。根据国家和***的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》**成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定**能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和**决策，切实维护自身的合法权益。

　　（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100％；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主**管理相结合的'新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

　　（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的**法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的**。

　　三、****

　　为使这项工作落到实处，市**成立**小组。

　　组长：邢凯

　　副组长：王铁

　　成员单位：市房产局、建委、规划局、***、行政执法局、民政局、各区**。

　　**小组办公室设在市房产局，负责日常的**协调。各区**也要成立相应的**机构，抓好具体的**实施。

　　四、职责分工

　　规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市**小组全面负责此项工作的**、指导；市**小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和**、检查；各区**要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区**实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

　　市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、**，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质**、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

　　市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极**整改，达到合格标准。

　　市行政执法局、***负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

　　各区**为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市**相关部门，加大管理力度，认真**整改，使问题得到及时有效的解决。

　　五、实施步骤

　　**加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

　　（一）排查阶段（20xx年5月10日至5月31日）

　　由市**小组牵头，建委、规划、房产、**、行政执法等相关部门配合，各区****实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

　　（二）整改完善阶段（20xx年6月1日至10月31日）

　　各区**对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市**小组**，**合格后，方可按责任分工认真**整改。

　　（三）验收阶段（20xx年11月1日至11月15日）

　　**小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真**，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

　　六、保障措施

　　（一）提高认识，明确责任。各级**要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“***”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市**有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市**相关部门和各区**要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，****要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

　　（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的**法规及有关规章**，使广大居民了解物业管理的有关**和**义务，进一步增强参与意识和**意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

　　（四）强化管理，巩固成果。市**相关部门和各区**要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

　　小区物业管理方案 6

　　一、综合管理

　　1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同，各方**义务明确。

　　2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。

　　3、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等**健全。

　　4、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。

　　5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。

　　6、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。

　　7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。

　　8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定**实施。

　　9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提**讼。

　　10、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括**机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。

　　11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

　　12、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。

　　13、公布公共服务的收支情况。

　　14、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。

　　二、房屋维修养护

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。

　　2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时**修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定**实施。

　　3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　　4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。

　　5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

　　6、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

　　7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。

　　8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。

　　三、共用设施设备运行及维修养护

　　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。

　　2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。

　　3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

　　4、对共用设施设备适时**巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时**修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定**实施。

　　5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。

　　6、设备房保持整洁，无鼠害现象。

　　7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。

　　8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知****）。

　　9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。

　　四、电梯服务

　　1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。

　　2、在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话。

　　3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。

　　4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。

　　5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，**救助，并报告****。委托其他单位提供电梯维保等服务，与受托单位签订书面协议，明确并**受托单位落实责任。

　　五、消防服务

　　1、有消防管理**。

　　2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。

　　3、消防设施设备能正常运行，可随时启用；消防通道畅通。

　　4、每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

　　5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

　　6、设有消防箱，备存紧急消防物资；**中心，24小时有专人值守。

　　六、二次供水管理

　　1、二次供水设施设备正常运行。

　　2、水箱按要求使用紫外线消毒灯（器），并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。

　　3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。

　　七、协助维护秩序

　　1、看护小区共用部位和共用设施设备。

　　2、有可能危及人身安全处设有警示标志。

　　3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。

　　4、夜间（22：00-6：00）对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。

　　八、清洁服务

　　1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。

　　2、小区公共清洁区域每日清扫1次。

　　3、保持电梯轿箱清洁卫生。

　　4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。

　　5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

　　6、发生突发公共卫生事件时，应迅速**人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

　　九、绿化养护

　　1、绿化基本充分，无明显裸露土地。

　　2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。

　　3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的.死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。

　　4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏；无绿化生产垃圾。

　　十、停车服务

　　1、有机动车、非机动车停（存）车管理**。

　　2、引导进出小区车辆有序通行。

　　3、主要道路及停车场有交通标志。

　　4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。

　　5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。

　　6、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的**义务。

　　7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。

　　8、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。

　　注：4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。

　　十一、装饰装修服务

　　1、按照有关规定和《临时管理规约》约定，建立住宅装饰装修服务**。

　　2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

　　3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及**拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。

　　4、装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题严重的应报告主管部门。

　　5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。

　　小区物业管理方案 7

　　一、实行“菜单式”服务模式

　　即物业公司除了带给常规性的公共服务外，还带给了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中，并明码标价，除公共服务是必选的项目外，客户可根据自己的需要选取不同的特约服务，并支付相应的费用。

　　二、快速、完善的服务形式：首按职责制+三分钟服务承诺

　　1、首按职责制

　　每一位员工都有职责和义务接待客户的推荐，任何一位员工接到推荐后，**传递到办公室，并告诉推荐人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务推荐处理的状况直至客户满意为止。

　　接待服务推荐时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的状况。承诺时间最好**在1~2天，一般不超过一周，特殊状况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的就应留签字记录，并告知第一接待人。

　　2、三分钟服务承诺

　　第一接待人接到客户的推荐时，应及时将客户的推荐反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户带给相应的服务，这一过程不能超过三分钟。若有特殊状况，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。

　　三、突出、贴心的'礼貌礼貌：三米微笑服务+站立式服务

　　1、三米微笑服务

　　管理处人员见到客户务必微笑示意，具体做法是：在距离客户三米时，务必自然微笑示意，微笑时以露出八颗牙齿为标准，等客户到身边时，轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时，也务必遵守三米微笑服务原则。

　　2、站立式服务

　　站立式服务表此刻：

　　（1）各固定岗（道口岗、门岗护卫员）根据接待客户的不同，应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务，早班和中班在工作服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾，时间为：7：30～9：00，11：30～12：00，13：45～14：30，17：30～18：30。

　　（2）接待员或办公室人员在接待客户时，在客户进门时，也务必站立并微笑致意，客户离开时，也务必站立微笑送别，并目送客户出门为止。

　　四、全天候的服务时间

　　1、护卫班实行24小时专人服务，客户有任何需求能够得到最及时的服务。

　　2、维修班实行24小时专人服务，客户普通维修事项能够得到是及时的服务，有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。

　　3、客户服务中心实行16小时专人服务，并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话，以便客户在无水值班的状况下能够找到相关的人员。所有不值班人员在接到客户求助电话后，若不能在电话中处理了客户的问题，应第一时间赶到事故现场，给予客户最及时的关怀与帮忙。

　　4、管理处全体人员非特殊状况都务必留守小区，随时待命，以便为客户带给服务。

　　五、丰富的社区文化活动

　　丰富的社区文化活动不仅仅仅表此刻举办多次的大型活动，还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来，变客户被动理解管理处带给的文化活动，为客户主动参与各种活动，并在整个小区中构成一种独特的文化氛围，一种有别于其他小区的文化氛围。

　　六、多种多样的特约经营服务

　　常规的物业服务资料仅是对公共设施设备进行维修、保养，对公共场所进行管理，对全体客户带给共同的服务，而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中，因此开展多种多样的特约服务，不仅仅仅是物业服务资料的深入，也**方便了客户的生活，同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务资料。

　　七、实行完全的封闭式管理

　　传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理，并没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理，而我们实行的完全封闭式管理，是除了客户和拜访人员能进出小区外，其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区，而由我们的人来完成这些服务，进而在做好服务工作的同时，把小区的安全隐患减到最少。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。

　　小区物业管理方案 8

　　为了搞好《**商贸广场》商贸、住宅区物业管理服务，给业主创造一个温馨、**、优美的居住环境，特制定如下实施方案：

　　一、管理服务指导思想与目标

　　本公司在物业管理中以人为本，服务至上，一切从业主的需要出发，对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理、维修、服务，努力营造温馨、**、优美的居住环境;以三级企业二级管理为目标，把《**商贸广场》商贸、住宅区建成安全小区、环保小区、文明小区，争创市、省级优秀示范商务、住宅小区。

　　二、物业管理服务基本要求

　　1、与小区业主（使用人）签订规范的物业管理服务合同，双方**义务关系明确。

　　2、对住宅小区房屋建筑与共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

　　3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

　　4、制订完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等**健全。

　　5、管理服务人员**着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

　　6、公示24小时服务热线电话，专人接听。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

　　7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费价目。

　　8、按有关规定和合同约定，及时公布物业服务费用收支情况。

　　9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

　　10、设立业主“意见箱”、电子邮箱、广播、**栏等建立与业主沟通平台。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率要求达二级标准指标75％以上。

　　三、《**商贸广场》商贸、住宅区物业管理范围

　　《**商贸广场》商贸、住宅区占地总面积平方米，总建筑面积平方米（其中住宅平方米；商业用房平方米）。

　　四、《**商贸广场》商贸、住宅区物业管理内容及具体要求

　　1、房屋建筑管理维修

　　（1）、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

　　（2）、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属急修范围的抢修不超过24小时；属于小修范围的，及时**修复；属于大、中修范围的，及时编

　　制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，**维修。（未成立业主委员会的向开发商报告）

　　（3）、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　　（4）、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理**。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的`，及时劝阻并报告开发商、业主委员会和有关主管部门。

　　（5）、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　　（6）、小区主出入口设有小区平面示意图，各幢及楼层、门户有明显标志。

　　2、共用设施设备维修养护

　　（1）、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（**应由专业部门负责的除外）。

　　（2）、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

　　（3）、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

　　（4）、对共用设施设备定期**巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时**修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，**维修或者更新改造（未成立业主委员会的向开发商报告）。

　　（5）、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。

　　（6）、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

　　（7）、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

　　（8）、路灯、楼道灯完好率不低于95％。

　　（9）、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;

　　（10）制订对可能发生的各种突发设备故障应急方案。

　　3、维护小区公共安全秩序

　　（1）、商贸小区（开业后）出入口24小时值勤、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。

　　（2）、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

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　　小区物业管理方案 9

　　为落实市十三届**三次会议审议通过的《关于**加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

　　一、指导思想

　　以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于**加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

　　二、目标和范围

　　（一）目标：

　　1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90％；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90％。

　　2、新建住宅小区推行招投标率达到100％；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　3、凡从事物业管理活动的企业，要100％取得《物业企业资质证书》。

　　4、强化对物业管理行为的**及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100％，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

　　5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100％。

　　6、加强业主**自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80％以上成立业主大会和业主委员会。

　　（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

　　三、工作内容

　　（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴**先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，**加强我市物业管理活动的**管理。

　　（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90％以上。同时，****要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用**，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

　　（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

　　一是加强物业管理招投标的**和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的.竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标**，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式**选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　二是严格物业管理企业的资质**。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求**取得《物业企业资质证书》，并遵照***《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现**违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

　　三是强化对物业管理行为的**及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，**物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行**诚信考评**，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、**、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与***培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处**）进行培训，在取得***《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与**物业协会联合进行上岗培训**，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

　　四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使**和履行义务。根据国家和***的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》**成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定**能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和**决策，切实维护自身的合法权益。

　　（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100％；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主**管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

　　（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的**法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的**。

　　三、****

　　为使这项工作落到实处，市**成立**小组。

　　组长：邢凯

　　副组长：王铁

　　成员单位：市房产局、建委、规划局、***、行政执法局、民政局、各区**。

　　**小组办公室设在市房产局，负责日常的**协调。各区**也要成立相应的**机构，抓好具体的**实施。

　　四、职责分工

　　规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市**小组全面负责此项工作的**、指导；市**小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和**、检查；各区**要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区**实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

　　市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、**，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质**、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

　　市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极**整改，达到合格标准。

　　市行政执法局、***负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

　　各区**为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市**相关部门，加大管理力度，认真**整改，使问题得到及时有效的解决。

　　五、实施步骤

　　**加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

　　（一）排查阶段（20xx年5月10日至5月31日）

　　由市**小组牵头，建委、规划、房产、**、行政执法等相关部门配合，各区****实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

　　（二）整改完善阶段（20xx年6月1日至10月31日）

　　各区**对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市**小组**，**合格后，方可按责任分工认真**整改。

　　（三）验收阶段（20xx年11月1日至11月15日）

　　**小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真**，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

　　六、保障措施

　　（一）提高认识，明确责任。各级**要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“***”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市**有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市**相关部门和各区**要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，****要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

　　（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的**法规及有关规章**，使广大居民了解物业管理的有关**和**义务，进一步增强参与意识和**意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

　　（四）强化管理，巩固成果。市**相关部门和各区**要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

　　小区物业管理方案 10

　　为落实市十三届**三次会议审议通过的《关于**加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

　　一、指导思想

　　以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于**加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

　　二、目标和范围

　　（一）目标：

　　1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90％；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90％。

　　2、新建住宅小区推行招投标率达到100％；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　3、凡从事物业管理活动的企业，要100％取得《物业企业资质证书》。

　　4、强化对物业管理行为的**及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100％，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

　　5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100％。

　　6、加强业主**自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80％以上成立业主大会和业主委员会。

　　（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

　　三、工作内容

　　（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴**先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，**加强我市物业管理活动的**管理。

　　（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90％以上。同时，****要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用**，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

　　（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

　　一是加强物业管理招投标的`**和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标**，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式**选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　二是严格物业管理企业的资质**。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求**取得《物业企业资质证书》，并遵照***《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现**违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

　　三是强化对物业管理行为的**及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，**物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行**诚信考评**，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、**、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与***培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处**）进行培训，在取得***《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与**物业协会联合进行上岗培训**，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

　　四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使**和履行义务。根据国家和***的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》**成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定**能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和**决策，切实维护自身的合法权益。

　　（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100％；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主**管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

　　（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的**法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的**。

　　三、****

　　为使这项工作落到实处，市**成立**小组。

　　组长：邢凯

　　副组长：王铁

　　成员单位：市房产局、建委、规划局、***、行政执法局、民政局、各区**。

　　**小组办公室设在市房产局，负责日常的**协调。各区**也要成立相应的**机构，抓好具体的**实施。

　　四、职责分工

　　规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市**小组全面负责此项工作的**、指导；市**小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和**、检查；各区**要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区**实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

　　市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、**，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质**、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

　　市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极**整改，达到合格标准。

　　市行政执法局、***负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

　　各区**为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市**相关部门，加大管理力度，认真**整改，使问题得到及时有效的解决。

　　五、实施步骤

　　**加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

　　（一）排查阶段（20xx年5月10日至5月31日）

　　由市**小组牵头，建委、规划、房产、**、行政执法等相关部门配合，各区****实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

　　（二）整改完善阶段（20xx年6月1日至10月31日）

　　各区**对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市**小组**，**合格后，方可按责任分工认真**整改。

　　（三）验收阶段（20xx年11月1日至11月15日）

　　**小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真**，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

　　六、保障措施

　　（一）提高认识，明确责任。各级**要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“***”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市**有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市**相关部门和各区**要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，****要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

　　（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的**法规及有关规章**，使广大居民了解物业管理的有关**和**义务，进一步增强参与意识和**意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

　　（四）强化管理，巩固成果。市**相关部门和各区**要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

　　小区物业管理方案 11

　　一、项目概况

　　1.地理位置

　　该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

　　2.项目主要经济指标

　　二、物业管理资料

　　物业管理将**和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户带给全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

　　1、房屋及设施设备管理

　　1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

　　房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

　　A、工作的主动性

　　管理职责人与服务中心相结合，落实巡查**及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。

　　B、工作的多样性

　　根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到**化、规范化。

　　C、工作的针对性

　　在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

　　1.2共用设施、设备的管理

　　范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

　　共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行**管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养**各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

　　1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

　　范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

　　根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查**、维修保养**、大中修工程的验收**、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。

　　1.4智能化设施设备

　　范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

　　根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合xx智能系统、操作性强的管理**，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心**指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。

　　2、环境卫生管理

　　在xx我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

　　2.1卫生管理

　　是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程**，确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生活场所。

　　2.2环境管理

　　xx的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

　　3.绿化管理

　　绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。

　　4、治安消防管理

　　治安消防管理工作是xx重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

　　5、车辆交通管理

　　对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、**有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

　　6、公共管理

　　6.1住户装修管理

　　在xx物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

　　6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

　　6.3协助**进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防**等方面的工作。

　　7、常规性公共服务

　　即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务带给给业主及住户。

　　8、委托性特约服务

　　是为某些住户群体带给的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。

　　9、经营性多种服务

　　即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民服务。营造xx温馨、**的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在xx这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

　　小区物业管理方案 12

　　为落实市十三届**三次会议审议透过的《关于**加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

　　一、指导思想

　　以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于**加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

　　二、目标和范围

　　（一）目标：

　　1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90%。

　　2、新建住宅小区推行招投标率到达100%；2015年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

　　4、强化对物业管理行为的**及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

　　5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100%。

　　6、加强业主**自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80%以上成立业主大会和业主委员会。

　　（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

　　三、工作资料

　　（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，透过调研，同时借鉴**先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，**加强我市物业管理活动的**管理。

　　（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。个性是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，****要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用**，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

　　（三）加大对物业市场的**。

　　四、物业费的成本测算

　　1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

　　2、清洁卫生费清洁卫生费测算表（04）

　　3、保安费：保安费测算表（05）

　　小区物业管理方案 13

　　xx村危房改造“xx住宅楼"项目，在全体村民和****的帮助**下，于20XX年以全部竣工。住宅楼的质量和设计理念新颖超前，为xx市独一无二的建筑物，成为我村的标志性建筑，住宅楼整体建筑漂亮美观，新颖亮丽，房屋结构紧凑实用，现以具备室内装修。为营造舒适清洁，温馨**的生活环境，提高住户的生活质量，确保小区长期有效健康发展，根据我们村和小区的实际情况，协同小区住户共同制定小区的各项管理**，实行小区**。

　　1：三个单元选举三名单元小组长。管理，**，协调，小区的日常事务，搞好楼宇的环境卫生，收取单元的费用，协助楼长处理各类事务，促进小区清洁卫生，**发展。

　　2：选举住宅楼楼长一名。**住户的意见，制定合理的管理方案，协调处理小区一切事务，共同维护大家的利益，营造舒适清洁，美观愉悦，文明幸福，温馨**的生活环境。

　　3：为减轻住户和小区的开支，单元组长和楼长不领工资，住户推荐，本人自愿。

　　4：楼长和组长要有责任感，办事公道合理，有协调矛盾的能力。

　　5：主要开支；水，电，暖气等各种设施费用和维修费用。水电费以表收取。

　　主要是暖气费，为保证冬季供暖正常，暖气费住户均摊，不可不交，不得拖欠。

　　（收费标准共同商讨约定，**意见达成共识，水费，电费与暖气费捆绑制约收取等）

　　6：外墙，楼道，楼顶不得私自打眼，锭钉，随意安装物件，保证楼体清洁美观。

　　7：装修房屋不得损坏墙体，避免物件伤损楼梯，楼道的地砖。施工垃圾及时自行处理，不准在小区周围有遗留垃圾，自觉维护小区环境。

　　8：维护住宅楼的周边环境，共同抵制乱修乱建，**抵制街道规划内新建建筑物。小区环境长远发展。（如有侵害大家共同利益，影响街道长远规划的行为，三个单元组长要协同楼长，带领24户齐心协力合力抵制。）

　　9：遵守社会公德，保持良好的生活环境，不乱丢垃圾、杂物；不乱贴乱写乱涂，保持住宅楼的环境清洁。邻里和睦友爱，团结互助。

　　10：楼道内不得摆放杂物，保持楼道整洁干净，不得影响破坏公有资产。

　　11：不准在住宅楼的楼道，窗户窗外燃放烟花炮竹，爱护公有设施。要将生活垃圾按时投放到垃圾池内，方便清洁人员清理。

　　12：甲方保证向乙方提供水，电正常供给，满足乙方生活需求，费用与村民同等支付，维护乙方的**。

　　美好的环境有利于大家的身心健康，提高大家的生活质量，让住户精神愉悦。请大家自觉主动配合，共同维护我们的共同利益，营造舒适清洁，美观愉悦，文明幸福，温馨**的生活环境，长久保持xx小区的环境清洁规范，望大家要齐心协力，共同努力。

　　小区物业管理方案 14

　　20xx年，在xx和xx的直接**和大力**下，我公司围绕“依托x、开拓发展、做大做强”的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理**阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。截至12月底，我公司共实现收入xx万，总体实现收支平衡并略有盈余，基本走**自主经营的发展轨道。现将我公司20xx年主要工作总结如下：

　　一、xx工作任务完成情况

　　(一)以物业管理和工程维修为重点，全力完成xx和xx交办的各项中心工作任务

　　在物业管理方面，我公司顺利完成了各小区及办公大楼的物业管理工作，此外，受xx委托，我公司负责了xx临时停车场经营管理工作，取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务。在物业工程维修方面，我公司完成了装修工程9项，各小区房屋维修共387套，其他各小区零星维修改造工程13项，进一步改善了办公大楼的办公环境和各小区的生活居住环境，确保各项工作的顺利推进。统计数据表明，我公司共投入工程维修费用679.49万元，是去年的两倍多。

　　(二)完善各项规章**，建立健全内部管理机制，进一步深化企业管理体制**

　　20xx年是我司转变业务职能和**公司合并重组的关键年，我公司敢于迎接挑战，主动把握机遇，在加强物业管理和内部管理上做文章，按照现代企业**的标准和要求深化管理体制**。我们经过对目前形式的认真分析和准确定位，转变以前仅对安置小区做好日常维护管理的单一工作模式和发展思路，把扩大服务范围、提高物业管理水平、参与市场竞争，主动开拓城市公共物业管理市场作为今后可持续性发展道路，为此，我们建立健全了一系列适应公司自身发展需要和市场竞争需求的规章**，如《物品采购暂行规定》、《废旧物资管理规定》、《加班**》、《维修工程监管工作规定》、《小区管理目标责任考核表》(包括办公内务、安全防范、车辆管理、机电设备、绿化卫生、住户投诉、装修维修等方面)、《物业管理有偿服务规定》等，为公司发展的规范化和可持续化奠定了基础。

　　同时，本着开源节流、多劳多得、提高小区管理服务水平的原则，在我公司管理的各小区内建立并推行了经营目标责任制和管理目标责任制，对小区进行年度经济指标与服务指标的考评。实践证明，该项**不但减少了业务成本，增加了公司的经营收入(见下表1)，而且激发了服务中心全体员工的积极性，提高了他们的工作能力和效率，进一步明确了小区服务中的责、权、利，保证小区物业管理的良性、高效运作。此外，我公司还**规范了各小区服务人员的服饰，加强礼仪培训，公司的对外形象焕然一新;推行了保安人员星级考核**，为建立更优秀、精干的保安队伍奠定了基础。

　　表(略)

　　同时，我们清醒的认识到**建设的关键在于落实，因此，我公司不断加大检查和执行力度，发现问题不回避，及时纠正，确保各项工作有计划、有依据、有落实地稳步展开。

　　(三)加强企业文化建设，构建环境整洁、管理有序的**小区，打造悦华物业品牌

　　为加强企业本部和服务社区的文化建设，创建了公司网页，为住户与公司更好的交流提供了便捷的互动平台;不断丰富公司季刊内容，已尝试在小区内向住户派发，加强公司的品牌宣传，使住户能更好的了解我公司的各项业务，增加了他们的认同度和信赖度;结合各小区的实际情况，举办了各种类型的社区文化活动，累计投入6.5万活动资金，与去年同比增长了333.33%，增强了与住户互动和沟通，其中较为大型的活动是x花园“xx大赛”及x小区xx运动会，取得圆满成功，在住户中引起了强烈反响，得到了他们的大力**。此外，我公司还投入大量人力、物力在x花园重新装修了文化娱乐活动中心并投入使用，为小区居民提供了良好的休闲娱乐环境，为构建**小区创造了条件。

　　(四)参与市场竞争，积极拓展公司业务

　　我公司于接手大楼的后勤工作，经过几个月的努力，对饭堂部分设备设施进行了维修，完善了各岗位分工，做好设备设施的维修及办的`保洁工作，并全面开展了对大楼机电设备的保养工作，为x良好的工作环境和后勤服务提供了有力保障。

　　我公司把通过ISO质量认证的审核作为奋斗目标，通过多种形式做好品牌宣传，以x停车场项目为契机，进一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停车场经营管理工作，投入大量人力物力，并加强了基础设施的投入。期间，停车场累计停放约30000车次，总收入约x万元。由于我公司管理工作到位，车场管理井然有序，既无堵车现象发生，没有发生任何事故和投诉事件，同时也取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务，为今后拓展公司业务，打造xx公共物业管理品牌积累了宝贵的经验。

　　(五)加强员工队伍建设和人力资源储备，构建团结共进团队

　　在员工队伍建设方面，公司一方面严格管理，对不能胜任本职工作的人员坚决进行撤换;另一方面，开展人性化管理，合理进行岗位调整，营造良好的工作氛围。我们通过与xxx学院共同建立校企合作关系，建立“xxx学院实习基地”，为公司进一步发展储备了人力资源;安排员工参加多种培训，提高公司工作人员的业务能力和综合素质。

　　我公司重视团队建设，一方面通过各种活动让员工感受到大家庭的温暖，例如，中秋节**远离家乡的员工聚餐，并举行文体活动;另一方面，让员工认识团队价值，将自身利益和发展与公司的兴衰相关联，促使全体员工形成一支富有战斗力的**共进团队，以满足公司不断变革创新和成长发展的需要。

　　(六)强化安全意识，建立安全责任关联**，始终把安全生产作为一切工作的根本

　　确保服务社区住户的人身和财产安全是物业管理工作的基本要求，也是至关重要的工作内容。为此，公司一方面非常注重提高全体员工的安全服务知识和安全防范技能，对全体员工进行经常性的安全生产教育，并适时举办安全生产知识培训和防火安全练兵活动;另一方面，建立安全责任关联**，将安全生产与相关责任人的收入和责任担保挂钩，明确一旦出现安全事故，相关责任人应承担的安全责任和经济责任，确保为小区创建安定的居住生活环境。20xx年，我公司管理的各小区没有发生一起因公司职工**引发的安全生产事故。

　　(七)加强纪律教育，扎实推进*风廉政建设和精神文明建设

　　我公司结合实际情况，***员、**开展**倡廉、重温***学习活动，参加七月纪律教育月学习动员大会、听报告、观看录像，还**大家学习**倡廉的文章，重温***，牢固树立******观。我公司根据工作业务需要，将学习人员的范围扩大到小区服务中心，以“八荣八耻”为主题，**员工进行学习心得的交流讨论。对全体*员**及各部门负责人开展治理商业贿赂专项工作和纪律教育学习，进行了自查自纠工作，针对存在的与可能发生的问题进行了讨论、分析，制定整改措施，落实整改责任。今年，我公司实现所有经济类合同或协议的签订实行双经办人**，确保合同的公平、公正。经过整改，公司内部加强了廉政建设工作，提高了**职工的职业道德素质，在我公司的物业管理工作中不断涌现好人好事，受到住户好评。

　　二、存在的主要问题及难点

　　一是物业管理员工队伍文化程度不高，整体素质相对偏低;再加上小区管理人员和保安队伍变动相对频繁，他们一方面对新环境不能及时适应，沟通协调不足，另一方面大多没有接受比较专业的物业管理技能培训，工作能力欠缺，导致工作效率较低。

　　二是我公司各项管理与考评**仍有待于在实践中不断改进，企业文化与社区文化建设处于起步阶段，缺乏经验，仍然需要不断探索和总结经验。

　　三是由于体制等各种客观原因，企业的激励**不完善，对企业持续发展有一定的限制。

　　三、20xx年工作计划与思路

　　20xx年，我公司将继续以科学发展观和*的十五届六***提出的构建**社会为指导思想，一方面认真完成xx和xx交给我公司的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项**建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。

　　(一)进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶

　　经过这几年的努力和发展，以及市建委和办*委的大力**，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，20xx年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项**，深化内部机制**，试行定员定岗定酬及费用包干**，继续实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益;依托城建，充分发挥自身优势，希望能在继续做好每年交易会车管工作的基础上，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。

　　(二)加强企业和社区文化建设，打造xx物业品牌

　　我公司在完成中心工作任务的基础上，20xx年继续将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页、季刊，努力搞好小区的社区活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，继续推进*风廉政建设和精神文明建设工作，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。

　　(三)加强人力资源的培养与人才队伍建设

　　要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与xx学院校企共建物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。

　　小区物业管理方案 15

　　根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

　　一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同资料、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。

　　二、服务处**框架根据现场查看的状况和服务标准及思考管理成本的状况下，组建小区服务处人员**框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。

　　三、准备接管验收楼盘的工作包括

　　内业资料的移交工作:

　　1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。

　　2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。

　　3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。

　　小区房屋主体的接管验收:

　　1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。

　　2、户内的验收。

　　3、园林绿化的验收。

　　4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、**系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。

　　5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。

　　6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。

　　工程接管验收流程：

　　1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。

　　2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。

　　3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。

　　4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。

　　5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。

　　6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为***《房屋接管验收标准》

　　四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区持续良好的外观形象迎接新业主的入住。

　　五、做好迎接新业主的准备工作

　　现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。

　　入住程序：

　　1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门能够通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。

　　2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。

　　3、服务接待人员介绍小区管理服务状况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》等文件。根据实际需要填写表格。

　　4、服务处接待人员向业主发放入住文件并请业户签收。入住文件包：入住须知业主手册住宅使用公约装修管理协议。根据实际需要发放文件。

　　5、服务处接待人员陪同业主验房，抄水、电表底数，业主验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。

　　6、将《入住通知书》、业主身份证复印件、《住宅使用公约》、《装修管理协议》、《房屋验收单》、《入住资料签收表》等文件放入业主档案袋，进行归档。

　　7、整理在验收过程中，业主提出的相关问题，分类整理归档，并送至施工单位和开发商，进行整改。

　　8、整改后，通知业主前来进行验收查看。并在相关表格进行确认签字。

　　六、二次装修管理阶段

　　1、业主向服务处提出装修，应当携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各服务处填写《住宅装修表》与《施工人员登记表》。

　　2、服务处接待人员向业主和施工队介绍小区管理规定。例如装修时间、土头堆放点等。

　　3、服务处在理解装修申请后，经服务处管理人员和工程人员审批合格后，方可施工。

　　4、在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到服务处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。装修完后能够退款。

　　5、现场跟踪：管理人员务必每一天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工状况并做好记录，必要时请工程人员同往。维序人员及管理人员应当每日对小区公共部份进行检查。

　　6、装修完毕后，经服务处管理人员及工程人员验收后，在装修申请表上填写装修验收状况并签名。

　　7、在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《**整改通知单》、现场拍照等，以备留用与归档。

　　8、违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施：

　　9、告知、规劝、责令停工整改、上报相关执法部门。

　　10、对于材料进出、施工人员**、施工工具管理、土头垃圾的管理。业主的装修材料搬运出小区时，务必由业主亲自到服务处办理物品放行条，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续务必由业主或施工负责人来服务处办理，其它人不得办理。进入的材料务必在两天运往业主家中，不得在小区公共部份堆放过长。土头垃圾应当定点堆放，如果有地下室应当将土头运往地下室堆放。土头垃圾应当每日进行清运。

　　11、服务处经理每月不定期抽查10次装修管理状况。

　　七、入住后的管理阶段

　　服务处追求的目标：

　　1、房屋建筑的完好率到达98％以上；

　　2、报修及时率到达100％；

　　3、清洁管理无盲点；

　　4、设备设施完好率到达98％以上；

　　5、小区路灯完好率到达100％；

　　6、管理区域内不发生重大安全与火灾职责事故；

　　7、有效投诉处理率100％；

　　8、服务满意率达95％以上；

　　9、绿化完好率到达98％以上；

　　10、道路完好率到达98％；

　　11、各类管理人员岗前岗中培训100％；

　　12、全年无服务安全事故发生。

　　为到达以上目标，服务处将制定以下：

　　1、完善各项管理**和管理规定。包括维序人员管理规定、车辆管理规定、机电设备管理规定等一系列管理**和管理规定。

　　2、保洁施行外包监管制定。即服务处全体人员（含维序人员都有监管的**）做到清洁环境卫生无死角，发现问题及时的机制。保洁人员应当要求**装着。垃圾日产日清，定期进行卫生消杀工作。并根据现场制定保洁工作流程。（保洁日计划、周计划、月计划）二次供水水箱按规定清洗，水质贴合卫生要求。

　　3、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护、定期**绿地杂草、杂物、定期预防花草、树木病虫害。

　　4、管理人员及机电工作人员要求持证上岗。并对服务处人员进行后续的相关培训，进一步提高全体人员的综合潜力和服务意识。规范礼貌用语等。

　　5、建立来电来访登记记录。要求如实完整填写，及时反馈给相关职责人，相关职责人**后将处理状况及时反馈给来访来电人员。管理人员应当每一天下班前对来电来访资料进行查看，服务处经理每两天对来电来访进行检查，并每周进行统计，分析相关案例。对未能及时处理的事项应当建立相关的报告**进行备案。

　　6、建立工程报修处理及时**。房屋小修、零修、及时率100%，零修24小时内完成，急修但是夜。小修合格率达100%，水电维修不超过24小时、土建不超过3天。中修，持续房屋外观完好，无破坏立面。维修工程返修率不得超过1%。

　　7、管理人员应当每一天对自己所管理的片区进行检查包括（装修户、公共楼道卫生及公共设施的完全好性、绿化状况等），并记录相关状况。（严禁在公共绿地养鸡养鸭和种菜的行为）。一经发现要立即制止和劝导

　　8、小区实施封闭式管理，业主出入实施刷卡，外来人员进行身份证登记好方可进入。小区内车辆实施刷卡进入，外来车辆实行临时取票进入。非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。出租车（除特殊状况下）不得驶入小区。

　　9、维序人员实施24小时值班**。定时和不定时相结合对小区进行巡逻检查，并进行记录。对进入小区的车辆进行引导停放

　　10、客户投诉的相关处理。区分有效投诉和无效投诉，反馈给相关职责人进行落实处理，并及时将相关状况反馈给业主。服务处应当对有效投诉进行防止类似状况在发生。

　　11、建立24小时值班**。设立服务电话，理解业主对物业管理服务报修，求助，推荐、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访**和记录。

　　12、建立各类突发事件应急预案。容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

　　13、建立考核**。对全体人员进行有效的考核。

　　14、社区文化活动。根据现场实际状况每年定期开展社区文化活动，宣传精神礼貌建设（能够宣传厦门市十不准备相关方面的资料和物业服务概念等资料）.

　　15、便民服务。便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务的.宗旨的重要一环例如能够透过与****联系，力争常年为业主、住户无偿代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保姆等，职责部门为服务处。

　　16、每季度做好考核的准备工作及每年年底开展业主满意度**。

　　小区物业管理方案 16

　　一、项目概况

　　1、地理位置

　　该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

　　2、项目主要经济指标

　　二、物业管理资料

　　物业管理将**和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户带给全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

　　1、房屋及设施设备管理

　　1、1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

　　房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

　　A、工作的主动性

　　管理职责人与服务中心相结合，落实巡查**及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。

　　B、工作的多样性

　　根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到**化、规范化。

　　C、工作的针对性

　　在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

　　1、2共用设施、设备的管理

　　范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

　　共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行**管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养**各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

　　1、3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

　　范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

　　根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查**、维修保养**、大中修工程的验收**、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。

　　1、4智能化设施设备

　　范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

　　根据智能系统的.构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理**，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心**指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。

　　2、环境卫生管理

　　在jt我们遵循“高标准、严要求”的'环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

　　2、1卫生管理

　　是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程**，确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生活场所。

　　2、2环境管理

　　jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

　　3、绿化管理

　　绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。

　　4、治安消防管理

　　治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

　　5、车辆交通管理

　　对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、**有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

　　6、公共管理

　　6、1住户装修管理

　　在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

　　6、2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

　　6、3协助**进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防**等方面的工作。

　　7、常规性公共服务

　　即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务带给给业主及住户。

　　8、委托性特约服务

　　是为某些住户群体带给的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。

　　9、经营性多种服务

　　即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、**的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

　　小区物业管理方案 17

　　根据“物华新洲苑”居住小区的设计特点，现拟定小区物业管理方案。我们真诚希望在服务合作中，能使业主和住户充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“物华新洲苑”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的温馨社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物管处**、多赢的经营目标。

　　一、物华新洲苑概况

　　“物华新洲苑”位于西夏区黄河路与丽子园南街交汇处。总建筑面积约45万平方米，规划容积率：1.74,建筑类别有小高层、板楼和多层。配有较高价值的超市，占据交通“黄金点”，交通便捷，银行、学校、会所、公寓、市场等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。一个温馨的小区更需要一个有责任心的物业来为他们服务！

　　二、接管后将采取的管理档次及服务标准

　　根据“物华新洲苑”的实况，我处确定物华新洲苑的物业为中档管理。其服务标准如下：

　　（一）建立24小时值班**，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。

　　（二）定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。

　　（三）建立落实保修承诺制，零修、急修及时率95%，返修率不高于1%。

　　（四）每年公开一次物业管理服务费用收支情况。

　　（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。

　　（六）常规性公共服务。

　　1、房屋管理及维修养护

　　（1） 栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 （2） 物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。

　　（3） 空调安装**，防护网安裝統一。

　　2、共用设备管理，保证设备良好，定期保养无事故隐患。 （1）供电系统。保证正常供电，停电1天以上通知用户，告知原因。

　　（3）消防系统。设备设施齐全、完好无损，可随时起用；**开展消防法规及消防知识的宣传教育，消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。

　　（4）给排水系统。停水提前1天通知；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车位、设备房无积水、浸泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水。

　　3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，大门厅、道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。

　　4、保安及车辆管理。

　　（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。

　　（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

　　（3）车辆出入管理严格，业主刷卡进入，外来车辆须登记。

　　（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

　　5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

　　（1）环卫设施完备，实行标准化清扫保洁。

　　（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒。

　　（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

　　（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。

　　6、绿化管理

　　（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

　　（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。

　　（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

　　（4）绿化完好率达到98%以上。

　　7、室内装饰装修管理。全过程**，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。

　　（1）受理本小区装修咨询与审批。

　　（2）所有装修人员到管理处办理出入证。

　　8、社区文化

　　（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。

　　（2）制有“居民精神文明建设公约”。

　　（4）业主满意率95%以上。

　　（七）针对性的专项服务（**业务）

　　1、代住户进行室内卫生清扫、搬家等。

　　2、提供空房代管、房屋中介等服务。

　　4、提供维修服务并做到急修不过夜，中修三天完成。

　　5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。

　　6、代住户维修户内下水疏通。

　　7、免费重装电脑系统及提供杀毒软件。

　　三、管理方式

　　“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本物管处的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业的信誉与形象。

　　（一）标准化管理

　　物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本物管处从项目前期管理、入伙、装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使物业管理行为向规范化的中等城市惯例靠拢，在内部管理上自律、**上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、物业信誉度得到提高。

　　（二）沟通服务至上

　　**、沟通、协调能力是物管的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业受投诉主要在于沟通不畅所 6

　　致。为此，本物业专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏、网上“兴隆花园贴吧、论坛、投诉”等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的.怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业、物业与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

　　（三）缔造亲善**温馨的社区文化

　　创造一个**、文明、舒适、**的生活与居住环境是我处与业主的共同愿望。因此，我们提倡文明、礼貌、亲善、**的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及**部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。

　　四、人员配备配备

　　（一）**机构

　　（二）人员配备

　　1、管理处**1人

　　2、管理人员：20 人 工程部（维修）主管1人 安管队队长1人

　　保洁（绿化）主管1人

　　行政（资料、社区文化、日常事务）主管1人、助理1人财务会计1人人事部 3人 出纳1人 收款员2人 仓管员1人 前台接待3人

　　3、保安：60人（每班8小时，三班倒）

　　4、维修人员：10人（持中级以上技工证书）

　　5、清洁绿化人员：30人

　　五、兴隆花园物业管理的具体操作

　　贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理 。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保洁系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动**系统。 (一)前期准备

　　对承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

　　1.内部机构的设置与拟定人员编制

　　2.物业管理人员的选聘和培训

　　开展管理工作前1个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理。

　　3.规章**制定

　　1）、根据******的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。

　　2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。

　　(二)物业管理的启动 1.物业的接管验收

　　1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照复印件）。

　　2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等） 3.装修施工全过程**

　　装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，将依《物业管理条例》、***第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。

　　作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，**现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。

　　安全防范管理。二次装修施工人员须按规定**件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或**人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、天然气、明火安全管理，消除消防隐患；二次

　　装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。

　　环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声**，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，**入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

　　共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。

　　外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。

　　土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。

　　水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；提醒住户在进行吊顶装饰时留出检查口。

　　装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。 (三)完善的日常物业管理服务 A、安全保卫系统

　　1、总体安全环境管理

　　在社区四周、社区出入口、楼宇间设置闭路**系统，建立24小时不间断**资料；结合**110报警系统，对突发安全事件及时解决，***事。

　　培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员**着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

　　在出入口处对来访客人进行登记，**楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员**；遇有突发事态，可以立即调配人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防大风暴雨、防地震方案等。

　　3、车辆交通及道路管理

　　楼宇停车位有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面整洁；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。

　　4、科学管理

　　记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及**，消灭安全隐患。

　　B、设备设施维护系统 1.房屋管理与维修养护

　　主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置**，冷凝水集中收集；设立2个阅报栏形式的告示、宣传栏，开展与业主交流，及时**相关事项。 2.共用设备管理

　　设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排

　　除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修**。**科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。 1）给排水设备管理

　　管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。

　　供水设备（供水增压变频泵、管网、水表、阀门等）。对变频水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；停水提前一天通知住用户。

　　排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每半年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。 2）供电设备管理

　　供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值 14

　　班**，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查**（每天巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源。

　　配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每天巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

　　供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。

　　4）消防管理

　　消防**中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。建立日常防火检查**，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；**开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人（与业主签订防火责任书）；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。 C、环境保结系统

　　环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我处对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

　　管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

　　1、日常保洁

　　1、擦公共防盗门 1次/周 无灰尘

　　2、擦公共天花板 1次/半年 无灰尘、蜘蛛丝

　　3、擦消火栓 1次/月 无灰尘

　　4、擦窗户 1次/月 无灰尘

　　5、道路路面 循环清扫 无杂物

　　6、路边绿地 2次/天 无杂物

　　7、路灯柱 1次/周 无灰尘

　　8、绿地 清理 2次/天 无灰尘、枯叶

　　2、四害消灭

　　在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

　　D、绿化维护系统

　　制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

　　项 目 措 施 标 准

　　绿化浇水（依气候变化） 浇足浇透

　　草皮 修剪（按季节进行） 草皮美观平整

　　杂草 **（按季节） 确保基本无杂草

　　防虫 病虫害防治（一年2次） 无病虫害

　　养护 施肥（一年4次） 绿化生长旺盛

　　乔灌木 修剪造型一年4次

　　E、共用设施管理系统

　　制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：乒乓球台、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。 F、社区文化活动**系统

　　1、社区文化建设

　　创造一个**、文明、舒适、温馨的生活居住环境是我们与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，**社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取********，并发展与业主委员会、社区居委会以及**有

　　关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、**、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。

　　2、便民服务

　　“不出社区门，照样过日子”是我们服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全体员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。 1）、日常服务

　　设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本物管沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访**并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每年公开一次物业管理服务费用收支情况。 2）、特色服务

　　提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，急修不过夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代装家用电器；代办家庭清洁、消毒、打蜡；委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理；信息咨询服务等。

　　J 物业服务的企业文化

　　企业作风：积极、专注、系统、精细！ 工作作风：想到、做到、建议到！

　　管理理念：我们不相信完美，我们只相信不断地改进和提高! 服务理念：我服务，我快乐！我解决问题，我展示自我！

　　服务理念

　　任何人:我们保证生活在我们服务项目的每一位业主，无论年龄、性别、职业、社会地位……都给予最真诚的服务。 任何时间：在我们服务的项目里，提供服务的时间是每年365天×24小时，无论昼夜、无论风雨，为业主提供全天候、全方位的物业服务。

　　任何地点：在我们服务的项目里，任何地方、任何地点，业主的需要就是我们的指令，我们会竭尽全力满足业主合理的需求。

　　任何事情：在我们服务的项目里，无论是业主的家居小事，还是社区大事，只要是园区中发生的事情，我们都最大限度的为业主提供满意的服务。

　　服务标准

　　诚信：发乎心（诚），出乎言（信），完美服务，诚信为本； 体贴：将心比心，以心换心，换位思考，相互尊重； 安心：杜绝伤害，预防意外；业主安心

　　舒心放心，； 适度：既不过分，也无不足；举手投足，恰到好处。 实施投诉处理与利用策略

　　客户的投诉将是【兴隆花园】的 巨大的财富。

　　我们根据【颐水花园】相关的基本资料，结合我司物业具体工作经验及实际情况，制作了物业服务管理方案草案书。

　　通过本方案，物业顾问客观描述了【颐水花园】基本情况，结合实际，有针对性的对项目未来物业管理服务进行了规划与设想，同时详细的提出了可操作性强的物业管理服务实施保证方案与措施，希望能够通过我们的努力将【兴隆花园】的物业管理服务工作做好，以不辜负开发商、广大业主对我们的信任和厚望。

　　如果能够有幸成为【兴隆花园】的物业管理服务单位，我们将严格贯彻本方案中所提出的服务实施措施，并将此内容作为物业服务委托合同中的备注条款，**约束我们的工作。我们将不遗余力、尽职尽责的提供各项专业服务，整合物管的专业资源，与开发商携手将【兴隆花园】打造成为三原县的旗舰楼盘！

　　小区物业管理方案 18

　　为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。

　　一、指导思想

　　以“****”重要思想为指导，以贯彻落实《物业管理条例》（以下简称《条例》）为主线，以争创“**最佳旅游城市”为契机，坚持“科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推进，全面落实”的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。

　　二、工作任务

　　（一）理顺管理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。

　　城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会**实施、物业管理办公室**指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。

　　1、街道办事处职责。

　　**、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。

　　（1）会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的，要提请****责令开发建设单位整改。

　　（2）指导**业主委员会的成立、改选和**工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。

　　（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责**保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会**业主进行保洁，楼房的维修由业主自行选择维修单位，并承担维修费用。

　　（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

　　（5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的**、考核。

　　（6）协调**辖区内物业管理项目的移交、接管工作。

　　（7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。

　　（8）**建立辖区内物业管理的**机构，

　　2、社区居委会职责。

　　根据街道辖区内住宅小区的划分，**成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。

　　（1）**指导成立业主大会筹备组，派**参加筹备工作。

　　（2）会同开发建设单位**新开发的小区召开第一次业主大会，并**指导业主委员会**选举。

　　（3）**指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

　　（4）指导**业主委员会**和新老业主委员会的交接工作。

　　（5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。

　　（6）配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作，协助业主委员会选聘维修项目施工队伍，并及时处理辖区内物业纠纷。

　　（7）**协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

　　3、市物业管理办公室职责。

　　物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的**制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。

　　（1）宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。

　　（2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。

　　（3）**物业承接、交接工作和物业用房的使用。

　　（4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。

　　（5）受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。

　　（6）负责本辖区物业管理招投标活动的指导监管。

　　（7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的**使用工作。

　　（8）负责物业维修基金的征缴、管理和使用。

　　（9）对街道物业管理工作进行考核，对物业管理工作人员进行培训。

　　（10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。

　　（11）负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。

　　（二）规范物业管理模式，创新经营理念，逐步实现物业管理规范化。

　　1、实施老旧小区自管型物业管理。

　　开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式，即以社区为管理主体**居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业，社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式，以充分发挥社区**的作用为**，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。

　　2、实施老旧小区过渡型物业管理。

　　具有一定规模并且没有物业管理的小区（如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处**的物业服务站签订服务委托合同，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。

　　3、规范已实施物业管理的小区。

　　一是规范程序。社区要积极**已有物业管理小区的业主委员会，在同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的**和义务，为**解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准维护**和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的管理和服务模式，以点带面，稳步推进，逐步扩大影响，推动全市物业管理规范运行。

　　（三）加大物业管理资金投入，建立物业管理保障体系，完成物业管理从无到有的过渡。

　　对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治，采取**投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法，有**、有计划地整治，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的'过渡。

　　（四）强化房地产开发企业的监管，严格**小区物业的接管与弃管。

　　开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案，并采取招投标形式，招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格**开发商私自将物业转让给他人管理，物业管理办公室要制订**物业小区接管与弃管的办法，对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置，并及时通知物业管理和产权部门备案，严格对物业管理用房的预留和使用进行**和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业管理配套设施没达到要求的，不予颁发验收合格通知。质量**管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检***门要定期对此项工作进行检查，不按此规定办理的，一经发现要严肃查处，并追究责任。

　　（五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的管理办法。

　　各****要研究制定切实可行的维修基金征缴办法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度，建立自动查询系统，定期**缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度，做到应收尽收。

　　（六）提供优惠条件，引进先进的物业管理理念，推进我市物业管理健康发展。

　　要加强对社区物业管理的**扶持，使其尽快走上**生存、自我发展的健康轨道。一是坚持**规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入**，先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争，提高我市物业管理水平。

　　（七）保证措施。

　　1、强化宣传，营造良好的物业管理氛围。

　　要充分利用**，采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传《条例》和我市相关**，切实让物业管理法律法规深入人心。要把《条例》的宣传纳入“”普法内容，认真**好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。

　　2、提高认识，增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。

　　各部门要齐抓共管，相互配合，落实**物业工作的各项**。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作，及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争，及时对老旧房进行维修养护，并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。**、交通、税务和**要制订相应的扶持**，对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要**各部门**职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳，增强物业管理的保障能力，扩大物业服务保障范围，为业主提供舒适、高品质的生活环境。

　　3、落实责任，加强对物业管理工作的**。

　　为加强**，落实责任，市**决定对蛟河市物业管理**机构进行调整，并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制，与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作**机构，建立“***”负总责的责任体系，明确分管**，抽出精干力量落实社区责任及考核标准，及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制订相关**、工作计划和考核机制，完善工作**，提高人员素质，及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市**督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办，对有令不行、欺上瞒下的单位，要严格督办并**检查结果，确保各项工作顺利进行。

　　三、时间安排

　　（一）20xx年4月至5月，市物业管理办公室要进行**摸底，抓好试点工作，并******大力宣传《物业管理条例》。

　　（二）20xx年5月，**召开物业管理工作现场会，推广物业管理经验，创新物业管理机制。

　　（三）20xx年2月至4月，市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行**，清理整顿物业管理市场。

　　（四）20xx年5月至12月，**物业管理企业与业户进行培训，重点对《物业管理条例》知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。

　　（五）20xx年4月至12月，**街道办事处和***道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会，加大工作力度，**落实小区的物业管理工作，年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。

　　（六）20xx年11月至12月，市**对物业管理工作进行检查、总结和验收。

　　小区物业管理方案 19

各物业服务企业，业主委员会：

　　为认真贯彻落实**、市**关于加强“**温州”建设的有关要求，根据市房管局《关于在全市开展创建“**物业”活动的实施意见》（温房字〔〕27号）和区**办、区综治委《温州市鹿城区行业基层**创建重点工作责任制》、《温州市鹿城区社会治安综

　　合治理重点工作责任制》（温鹿综治办〔20xx〕2号）文件的要求，结合温州市鹿城区实际，制订如下创建实施工作方案。

　　一、指导思想

　　深入学习实践科学发展观，紧紧围绕争创“**温州市鹿城”的目标，以开展创建“**物业管理小区（大厦）”活动为载体，增强物业服务企业参与创建的责任感、使命感，进一步完善物业管理小区的安全防范体系，形成物业服务企业、业主、业主委员会、社区密切配合、齐抓共管的创建工作机制，督促物业服务企业贯彻《物业管理条例》等物业管理法规**，依据物业服务合同约定，进一步规范物业服务行为，履行协助做好小区安全防范工作的义务，筑牢思想防线，提高防范意识，落实防范措施，提高应急处置能力，有效地预防和减少安全事故和违法**活动，促进“**温州市鹿城”建设深入开展。

　　二、创建目标

　　通过开展创建活动，使温州市鹿城区物业管理小区（大厦）安全事故、治安和刑事案件等发生率稳中有降，不发生因物业管理措施不到位而导致的有重大影响的恶性事故、案件,力争通过三至五年的努力，全区85%的物业管理小区（大厦）达到新一轮**创建的`要求。

　　三、创建范围

　　温州市鹿城区已经实施物业管理的小区（大厦）

　　四、创建标准

　　1、物业服务单位与街道（乡镇）综治委签订社会治安综合治理责任书并抓好落实；

　　2、物业管理小区内必需的管理人员持证上岗率和到位率达100％，履行物业服务合同约定聘用的秩序维护员能满足小区治安防范工作需要；

　　3、物业管理小区内按照物业服务合同约定设立固定值班岗和流动巡逻岗，制订巡逻计划，秩序维护员按照计划昼夜巡逻；

　　4、物业管理小区有制订日常防范和应急预案，且定期**开展安全防范知识培训和处置突发事件的实战演练；

　　5、在物业管理小区内可能引发人身伤亡事故的部位、场所和公共区域安全防范的重点部位**设置文明规范、用语简洁的警示标识，告示注意事项，明确禁止事项；

　　6、物业服务单位对物业装修装饰的登记备案率达100％，与业主签订室内装修服务协议，**开展巡查，及时发现和制止违法**装饰装修行为并报告有关主管部门；

　　7、物业管理小区内消防安全设施按规定标准加强维护，并保证能正常使用，各类消防安全隐患及时得到整改；

　　8、居民楼二层以下住户的窗户应当采用防攀爬防撬功能的防盗措施，楼栋煤气管道、落水管等易攀爬处全部安装防攀爬装置；

　　9、物业管理小区执行**机关制定的安全技术防范标准和要求，物业服务单位加强对楼宇对讲、电视**等技防设施的管理并运转正常；

　　10、物业管理小区内全年不发生重大恶性刑事、治安案件和重大治安灾害事故，不发生居民入室、单位入室盗窃案件、机动车被盗案件；

　　11、业主对物业管理小区治安满意率达到90%以上。

　　五、实施步骤

　　1、宣传动员阶段（5月）。召开全区物业服务企业落实创建“**物业管理小区（大厦）活动”工作大会，学习传达上级指示精神，部署创建工作任务，并确定创建示范点。

　　2、开展创建阶段（6月-10月）。各物业服务企业积极开展“**物业管理小区（大厦）活动”创建工作，各房管所联系街道办事处和相关部门做好指导工作，确定考核**。

　　3、企业自查阶段（11月）。各物业服务企业对各自一年来开展创建活动情况进行自查，总结经验教训，提出下步的工作思路，并将书面自查报告报房管部门。

　　4、考核评比阶段（12月）。由温州市鹿城房管分局在企业自查乡镇（街道）初评推荐的基础上，会同相关部门对各物业服务企业创建活动情况进行复查考评。

　　六、考评方式

　　创建活动每年**一次考评。由物业服务企业申报，各乡镇（街道）初评推荐，最后由区房管部门牵头，会同相关乡镇（街道）、部门共同**考评验收、表彰，被表彰的小区授予“**物业管理小区（大厦）”称号并授牌。对因**不重视、措施不得力而发生重大安全事故的小区，予以一票否决，依据物业管理法规**进行处罚，直至注销物业服务企业物业管理资质。

　　七、创建要求

　　（一）**思想，加强**。创建“**物业管理小区（大厦）”是深入开展“**温州市鹿城”系

　　列创建活动之一，是推进新一轮“**温州市鹿城”建设的重要举措。各物业服务企业要**思想认识，加强****，认真研究、制订创建活动方案、措施，扎实开展创建活动。温州市鹿城分局决定成立创建“**物业管理小区（大厦）”活动**小组，由莫光辉同志担任组长，詹里勋同志担任副组长，成员由刘青山、金涛、周毓雷、林凡、蒋振宇、包巨为组成，**小组

　　下设办公室，办公室设物业修建科，蒋振宇同志兼办公室**，负责创建活动方案的制定、工作协调和督导。各房管所要成立相应的**机构和工作机构，确定专人负责，具体抓好创建活动各项任务措施的落实。

　　（二）明确责任，强化落实。各物业服务企业要加强与业主、业主委员会、社区居委会的沟通联系，在乡镇（街道）综治部门的****下，协助相关部门共同做好物业管理小区的安全防范工作；各物业服务企业要全面动员，全员参与，健全**创建责任机制，强化小区安全防范措施和全体员工的安全责任意识。要加强安全检查，建立安全检查**。对发现的安全隐患要及时整改，防患于未然。物业服务行业协会应当加强对物业服务企业创建活动的指导，督促物业服务企业认真落实创建工作。

　　（三）加强宣传，营造氛围。各物业服务企业要加强创建活动宣传，充分利用小区的宣传栏、广播等载体，教育、引导小区业主积极参与，增强自我防范意识。要及时**创建进展情况，形成齐抓共管的合力。要积极与**单位密切配合，主动**宣传，及时报道好经验、好做法和取得的新成效，在全社会营造良好的创建氛围。

　　小区物业管理方案 20

　　一、指导思想

　　以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区**相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、**的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与**宁南建设。

　　二、职责任务

　　(一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系

　　按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室**下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的**、监管工作，。

　　1.街道物业管理办公室职责

　　(1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。

　　(2)指导、**业主委员会的成立、改选和**工作，并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、**业主大会、业主委员会日常运作。

　　(3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责**街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。

　　(4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

　　(5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请****责令开发建设单位整改。

　　(6)**建立辖区物业管理的**机构。

　　2.街道各科室职责

　　(1)街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调**小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。

　　(2)街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，**资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。

　　(3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。

　　(4)街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的**业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。

　　(5)街道社会事务科负责社区建设的**协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。

　　(6)街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。

　　(7)街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行**和审计。

　　3.社区居委会职责

　　(1)指导成立业主大会筹备组，派**参加筹备工作;会同开发建设单位**新开发的小区召开第一次业主大会，并**指导业主委员会**选举;指导**业主委员会**和新老业主委员会的交接工作等。

　　(2)**、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

　　(3)配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。

　　(4)成立物业管理**小组，负责对物业管理服务质量进行日常**，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

　　(5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

　　4.物业管理服务中心职责

　　(1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

　　(2)接受业主委员会或业主管委会的**，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实;定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。

　　(3)受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。

　　(4)建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

　　(5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。

　　(6)定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时**疏通清理，发现问题及时解决。

　　(7)每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向****报告。

　　(8)对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

　　(9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

　　5.物业管理应急维修站职责

　　(1)按照快速反应、及时**、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的'应急维修工作。

　　(2)负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。

　　(3)负责安排维修单位，服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。

　　(4)负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。

　　(5)对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。

　　(6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金**咨询，并协助其办理维修资金申请手续。

　　6.物业管理矛盾投诉调解站职责

　　(1)受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

　　(2)受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

　　(3)受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

　　(4)受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

　　(5)有关**规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。

　　(6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级**，如越级**原则上不予受理。

　　(二)完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化

　　1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见;参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。

　　2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行**，形成齐抓共管的合力。

　　3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。

　　4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于**保障性住房，原则上由街道物业服务中心**实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。

　　(三)加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展

　　一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。**社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门**。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供**。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。

　　三、****

　　街道成立物业管理服务工作**小组，成员如下：

　　**小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室**由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副**，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区**担任，联系电话：52400834。

　　四、机构设置

　　为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。

　　1.街道物业管理矛盾投诉调解站

　　2.街道物业管理应急维修服务站

　　3.街道物业管理服务中心

　　4.社区物业管理**小组

　　各社区居委会成立物业管理**小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区****实施，履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”**实施，由居委会社工**、社区业主**，社委会**、物业公司**组成，社委会**任组长，负责对物业管理服务质量进行日常**，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

　　五、实施步骤

　　1.制定方案阶段(6月12日前)

　　(1)**辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

　　(2)外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。

　　(3)落实办公的场地，各种**及网络流程图上墙。

　　2.宣传发动阶段(6月20日前)

　　(1)召开**小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。

　　(2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、*小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。

　　3.全面实施阶段(6月21日―6月30日)

　　“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。

　　六、工作要求

　　1.加强**，提高认识。各级**要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进**社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心**，周密部署，明确措施，建立**体系，确保体制创新各项工作落到实处。

　　2.强化宣传，营造氛围。要做好**正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关**法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、**、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

　　3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实**物业工作的各项**。各社区要建立物业管理工作**机构，建立“***”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真**检查考核工作，建立健全联席会议**，严格督办并**检查结果，确保试点工作顺利进行。

　　4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。